自建房屋的房產(chǎn)稅怎么計算起始時間？是按房產(chǎn)證上的時間算起，還是按竣工驗收報告時間？

　　自建房屋房產(chǎn)稅起始日期如何確定？

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局檢發(fā)

　　十九、關(guān)于新建的房屋如何征稅

　　納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

　　納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

　　納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

　　因此，自建房屋如果在建成之后及時出具竣工驗收報告的，房產(chǎn)稅在出具竣工驗收報告的次月起繳納;如果在驗收竣工報告出具之前已經(jīng)投入使用，則房產(chǎn)稅按實際使用時間的次月起繳納。

　　房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)依據(jù)

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，非出租的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。又根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定，自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　房產(chǎn)原值是根據(jù)竣工決算報告進行入賬的，因此在通常情況下竣工決算報告可以作為房產(chǎn)稅的計稅文件依據(jù)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在項目未竣工前預(yù)交了土地增值稅，待項目竣工后需要進行土地增值稅清算，多退少補，對于土地增值稅清算，需滿足什么條件？

　　土地增值稅清算需要滿足哪些條件？

　?。ㄒ唬┤靠⒐?、完成銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　土地增值稅清算是什么？

　　土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照相關(guān)的政策規(guī)定，計算并結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算的基本原則

　　１、納稅人應(yīng)當保證清算申報的真實性、準確性和完整性，如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　?。病⒅鞴芏悇?wù)機關(guān)應(yīng)依法征收土地增值稅，及時對納稅人清算申報的收入、增值額、扣除項目金額、增值率等情況進行審核。

　?。?、稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

　　納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供哪些清算資料？

　　納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料如下：

　　(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定)。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

　　(四)納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　2、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　3、按稅法規(guī)定預(yù)交土地增值稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　當固定資產(chǎn)投入使用但還沒有取得全額的發(fā)票時，可以先按照合同規(guī)定的金額暫估入賬，固定資產(chǎn)暫估入賬時如何做賬？

　　固定資產(chǎn)暫估入賬會計分錄

　　借：固定資產(chǎn)

　　       貸：在建工程等

　　取得了發(fā)票，按發(fā)票金額調(diào)整以前的暫估金額：

　　借：固定資產(chǎn)

　　       貸：固定資產(chǎn)-暫估固定資產(chǎn)

　　暫估金額小于發(fā)票金額時，差額貸記“應(yīng)付賬款”;

　　暫估金額大于發(fā)票金額時，差額借記“應(yīng)付賬款”。

　　如果以前已計提折舊，那已提折舊不再進行調(diào)整。按固定資產(chǎn)的賬面價值、預(yù)計尚可使用年限及預(yù)計凈殘值重新計算以后每月應(yīng)提折舊。

　　暫估入賬的固定資產(chǎn)計提折舊的相關(guān)知識

　　1、已達到預(yù)定可使用狀態(tài)但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)按暫估價值入賬；

　　2、從辦理竣工開始按固定資產(chǎn)賬面價值計算折舊，已經(jīng)計提的折舊不再調(diào)整；

　　3、在涉及暫估入賬時，就是從達到預(yù)定可使用狀態(tài)的下個月開始計提折舊，之后竣工決算時是從當月開始調(diào)整固定資產(chǎn)賬面價值，重新計算折舊額。

　　注：調(diào)整后賬面價值=辦理竣工結(jié)算后總成本-自估價入賬已經(jīng)計提的累計折舊-預(yù)計殘值

　　暫估入賬已經(jīng)計提折舊，正式入賬時發(fā)現(xiàn)少提部分不應(yīng)做補提，而是在剩余的折舊年限內(nèi)攤提少提部分。固定資產(chǎn)需要分別采用不同的折舊方法時，一定要分開核算，按正式入賬時的成本比例分攤已提折舊。

　　為了方便大家備考2025年高級經(jīng)濟師建筑與經(jīng)濟專業(yè)，小編特地在這里為大家整理了幾道真題，可供大家練習(xí)，快來看看吧。

　　【2024真題·案例三】

　　【題號3】董事會的職權(quán)是什么?項目總經(jīng)理的職權(quán)是什么?

　　【考點鏈接】第4章-項目法人責任制

　　【答題要點】

　　(1)項目董事會職權(quán)有:負責籌措建設(shè)資金;審核、上報項目初步設(shè)計和概算文件;審核上報年度投資計劃并落實年度資金;提出項目開工報告，研究解決建設(shè)過程中出現(xiàn)的重大問題;負責提出項目竣工驗收申請報告;審定償還債務(wù)計劃和生產(chǎn)經(jīng)營方針，并負責按時償還債務(wù);聘任或解聘項目總經(jīng)理，并根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或解聘其他高級管理人員。

　　【題號4】《施工合同條件》中，監(jiān)理工程師對審查進度付款申請的時限是什么?項目法人逾期未完成審批且并未提出異議，監(jiān)理人是否可以簽發(fā)付款證書?發(fā)包人對竣工付款發(fā)生逾期的，違約金應(yīng)該按照何種利率支付。

備考資料ue_arc_bkzl
請在下面紅色框內(nèi)輸入分類名稱arc_bkzl_name高級經(jīng)濟師

　　【考點鏈接】第4章-施工合同管理及索賠

　　【答題要點】

　　(1)除專用合同條款另有約定外，監(jiān)理人應(yīng)在收到承包人進度付款申請單以及相關(guān)資料后7天內(nèi)完成審查并報送發(fā)包人，發(fā)包人應(yīng)在收到后7天內(nèi)完成審批并簽發(fā)進度款支付證書。

　　(2)發(fā)包人在收到承包人提交竣工結(jié)算申請書后28天內(nèi)未完成審批且未提出異議的，視為發(fā)包人認可承包人提交的竣工結(jié)算申請單,并自發(fā)包人收到承包人提交的竣工結(jié)算申請單后第29天起視為已簽發(fā)竣工付款證書。

　　(3)發(fā)包人逾期支付的，按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率支付違約金，逾期支付。

　　企業(yè)發(fā)生的在建工程項目，涉及借款利息的，應(yīng)設(shè)置在建工程科目、應(yīng)付利息科目核算，相關(guān)會計分錄怎么做？

　　在建工程借款利息的會計處理

　　1、在建工程發(fā)生的長期借款利息可以計入在建工程的成本?？梢栽谠诮üこ滔略O(shè)置明細科目計提，等工程完工后隨同其他的造價一同轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的成本。會計分錄為：

　　借：在建工程——其他——利息支出

　　       貸：應(yīng)付利息

　　2、實際支付借款利息的會計分錄：

　　借：應(yīng)付利息

　　       貸：銀行存款

　　3、也可不計提，按實際發(fā)生計入：

　　借：在建工程——其他——利息支出

　　       貸：銀行存款

　　什么是在建工程？

　　是指報告期已開始施工，尚未竣工或雖已竣工但尚未移交使用的工程。如：報告期以前年度開工跨入本年繼續(xù)施工，到期尚未交付使用的工程報告期年度內(nèi)新開工，年內(nèi)尚未竣工交付使用的工程。

　　工程物資和在建工程的區(qū)別

　　1、建工程和工程物資的資金位置不同，工程物資是為了工程而購買的且放在倉庫中的物資，而在建工程則是施工現(xiàn)場中的資金狀態(tài)。

　　2、工程物資指用于固定資產(chǎn)建造的建筑材料；在建工程是正在建設(shè)尚未竣工投入使用的建設(shè)項目，與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，包括固定資產(chǎn)發(fā)生的日常修理費、大修理費用、更新改造支出、房屋的裝修費用等，滿足固定資產(chǎn)準則規(guī)定的固定資產(chǎn)確認條件的，也在本科目核算。

　　3、工程物資應(yīng)根據(jù)“工程物資”科目的期末余額填列；而在建工程應(yīng)根據(jù)“在建工程”科目的期末金額，減去“在建工程減值準備”科目期末余額后的金額填列。

　　4、工程物資為建造工程而準備的物資，還沒有參與到工程中去。如果工程物資被領(lǐng)用，用到工程上去，實際上說明已經(jīng)在開始建造工程了，這時被領(lǐng)用的物資，就是在建工程。