承典人是買方。承典人指財產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個人。

　　房產(chǎn)稅中的承典人是買方還是賣方？

　　承典人是買方。承典人指財產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個人。

　　財產(chǎn)出典，一方將財產(chǎn)押給另一方管理使用，以換取一定的金額，不付利息，議定出典期限，到期還款收回原物。財產(chǎn)出典者為出典人，對方即為承典人。

　　房產(chǎn)稅本身是在房產(chǎn)所在地向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，沒有承典人的說法，不過以房產(chǎn)出典的，是有承典人和出典人的。

　　承典人的權(quán)利與義務是什么？

　　權(quán)利包括：

　　1、占有、使用、收益典物；

　　2、轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物；

　　3、在出典人出賣典物時的同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)；

　　4、重建或修繕典物；

　　5、為典物支付有益費用的，在出典人回贖時，在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請求出典人償還。

　　義務包括：

　　1、保管典物；

　　2、分擔典權(quán)存續(xù)期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風險；

　　3、承典人欲取得他人房屋的典權(quán)，必須支付典價。典價應一次性支付，數(shù)額一般略低于賣價。

　　4、、在出典人回贖時，盡可能恢復典物的原狀，返還給出典人。

　　為什么要承典人交房產(chǎn)稅？

　　房屋出典后，在典期以內(nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)?；诔龅涞奶攸c，房屋出典的，應該由承典人交房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有哪些？

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。其計稅依據(jù)有房產(chǎn)的計稅余值、房產(chǎn)租金收入兩種。

　　房產(chǎn)稅的具體計算方法如下：

　　1、按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-10%至30%）×1.2%。

　　2、按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率（12%）。

　　銷售折讓是指由于貨物的品種或質(zhì)量等原因引起銷售額的減少，即銷售方給予購貨方未予退貨狀況下的價格折讓，那么購貨方收到銷售折讓的賬務處理該怎么做？

　　購買方收到銷售折讓的會計分錄

　　借：庫存商品（紅字）

　　       應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（紅字）

　　       貸：銀行存款等（紅字）

　　如果在確認銷售收入之前就已經(jīng)發(fā)生銷售折讓，則應在確認銷售收入時直接按扣除銷售折讓后的金額確認，會計分錄如下：

　　借：銀行存款等

　       　貸：主營業(yè)務收入（扣除折讓后的凈額）

　　              應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

　　同時：

　　借：主營業(yè)務成本

　　       貸：庫存商品

　　如果已經(jīng)確認了銷售商品的收入又發(fā)生了銷售折讓，且不屬于資產(chǎn)負債表日后事項的，應在發(fā)生時沖減當期的銷售商品收入，如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的，還應沖減已確認的增值稅銷項稅額，會計分錄如下：

　　借：主營業(yè)務收入

　　       應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

　　       貸：銀行存款等

　　什么是庫存商品？

　　企業(yè)應設置＂庫存商品＂科目，核算庫存商品的增減變化及其結(jié)存情況。商品驗收入庫時，應由＂生產(chǎn)成本＂科目轉(zhuǎn)入＂庫存商品＂科目；對外銷售庫存商品時，根據(jù)不同的銷售方式進行相應的賬務處理；在建工程等領(lǐng)用庫存商品，應按其成本轉(zhuǎn)賬。

　　庫存商品明細賬應按企業(yè)庫存商品的品種、規(guī)格和種類設置明細賬。

　　庫存商品明細賬一般采用數(shù)量金額式。

　　為了鼓勵購買方快速支付相關(guān)款項，企業(yè)會向購買方提供一定的現(xiàn)金折扣，對于現(xiàn)金折扣的會計處理，企業(yè)一般通過應付賬款、財務費用等科目核算，相關(guān)的賬務處理怎么做？

　　購買方現(xiàn)金折扣的會計分錄

　　借：應付賬款

　　　　貸：銀行存款

　　　　　　財務費用

　　現(xiàn)金折舊和商業(yè)折扣的區(qū)別是什么？

　　現(xiàn)金折扣為了促使客戶盡早付清貨款而提供的一種價格優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣發(fā)生在銷貨之后，是一種融資性質(zhì)理財費用，因此現(xiàn)金折扣不得從銷售額中減除。

　　商業(yè)折扣是指企業(yè)根據(jù)市場供需情況，或針對不同的顧客，在商品標價上給予一定的扣除。

　　1、目的不同。現(xiàn)金折扣是為鼓勵客戶提前付款而給予的債務扣除；商業(yè)折扣是為促進銷售而給予的價格扣除。

　　2、發(fā)生折扣的時間不同。現(xiàn)金折扣在商品銷售后發(fā)生，企業(yè)在確認銷售收入時不能確定相關(guān)的現(xiàn)金折扣，銷售后現(xiàn)金折扣是否發(fā)生應視買方的付款情況而定；而商業(yè)折扣在銷售時就已發(fā)生，確認銷售收入時按扣除商業(yè)折扣后的凈額，無需作賬務處理。

　　應付賬款是什么？

　　應付賬款是指企業(yè)因購買材料、商品或接受勞務供應等經(jīng)營活動應支付的款項。應付賬款，一般應在與所購買物資所有權(quán)相關(guān)的主要風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或者所購買的勞務已經(jīng)接受時確認。

　　應付賬款屬于負債類科目，應付賬款貸方是應付賬款的增加，借方是應付賬款的減少。

　　負債類科目分為流動負債和長期負債兩類。流動負債主要包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、應付利息等。長期負債包括長期應付款、長期借款、應付債券等。

　　現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人可以為了國家鼓勵企業(yè)債務人在法律規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務人提供的債務扣除。那么企業(yè)應如何編制現(xiàn)金折扣的會計分錄？

　　現(xiàn)金折扣的會計分錄

　　銷售發(fā)生時：

　　借：應收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務收入

　　　　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　借：主營業(yè)務成本

　　　　貸：庫存商品

　　收到貨款時：

　　借：銀行存款

　　　　財務費用

　　　　貸：應收賬款

　　什么是現(xiàn)金折扣？

　　現(xiàn)金折扣是一種鼓勵購買者快速支付他們賬單的價格削減方式，其期限在凈期限內(nèi)變更。銷貨方實際發(fā)生的現(xiàn)金折扣計入財務費用。

　　在計算現(xiàn)金折扣時，還應注意銷售方是按不包含增值稅的價款提供現(xiàn)金折扣，還是按包含增值稅的價款提供現(xiàn)金折扣，兩種情況下購買方享有的現(xiàn)金折扣金額不同。

　　什么是財務費用？

　　財務費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用。具體項目有：利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金發(fā)生的其他費用等。

　　應收賬款是什么？

　　應收賬款是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務等業(yè)務，應向購買單位收取的款項，包括應由購買單位或接受勞務單位負擔的稅金、代購買方墊付的各種運雜費等。

　　二手房交易當中，個人作為買方，購入時涉及的稅費一般為契稅、印花稅等。

　　二手房買賣買方如何交稅？

　　一、契稅：

　　1、如果個人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭唯一住房的，則減按1%的稅率進行征收。

　　2、如果個人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按1%的稅率進行征收。

　　3、如果個人購買的面積是90平方以上，并且是家庭唯一住房的，則減按1.5%的稅率進行征收。

　　4、如果個人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按2%的稅率進行征收。

　　5、如果是家庭的第三套及以上，那么就應按照法定的稅率3%進行征收。

　　二、印花稅：

　　如果是自然人購買住房，那么予以免征 。

　　案例分析

　　賣方轉(zhuǎn)讓主城區(qū)一套住房，面積是95平方米、價值(含稅)為105萬，在2020年購入時，其所繳納的契稅是1.2萬，購入價(含稅)是84萬，并沒有其他費用;買方名下無房。那么本次交易，買賣雙方應如何交稅?

　　一、賣方：

　　1、未滿兩年需繳納增值稅：105÷(1+5%)×5%=5萬。

　　2、城市維護建設稅：5×7%×50%=0.175萬。

　　3、教育費附加：5×3%×50%=0.075萬。

　　4、地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬。

　　5、個人所得稅：(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9萬。

　　6、土地增值稅：免征

　　7、印花稅：免征

　　二、買方：

　　1、個人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭唯一的住房，那么其契稅就應當減按1.5%稅率進行征收：

　　(105-5)×1.5%=1.5萬。

　　2、印花稅：免征

　　對于一般納稅人企業(yè)來說，本期銷售商品服務取得收入時，是需要繳納增值稅的，發(fā)生購貨業(yè)務時取得的合規(guī)進項票也是可以進行抵扣的。當購買方需要沖紅已抵扣的增值稅專用發(fā)票，該如何處理？

　　購買方已將增值稅發(fā)票認證抵扣了，該如何沖紅？

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》(國家稅務總局公告[2016]47號)規(guī)定，增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡稱“專用發(fā)票”)后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，按以下方法處理：(一)購買方取得專用發(fā)票已用于申報抵扣的，購買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)(以下簡稱“新系統(tǒng)”)中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下簡稱《信息表》，詳見附件)，在填開《信息表》時不填寫相對應的藍字專用發(fā)票信息，應暫依《信息表》所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉(zhuǎn)出，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證。

　　增值稅專用發(fā)票沖紅的賬務處理

　　已經(jīng)認證抵扣的增值稅專用發(fā)票，需要開具紅字發(fā)票的，必須由購買方向國稅局發(fā)起開具紅字發(fā)票的申請，并將抵扣的增值稅額做進項稅額轉(zhuǎn)出處理，等國稅局批準后，由銷售方開具紅字增值稅專用發(fā)票。

　　開了紅字發(fā)票，銷售方要根據(jù)紅字發(fā)票的記賬聯(lián)，做與原來分錄一致的負數(shù)或紅字分錄進行沖減。

　　借：銀行存款/應收賬款 負數(shù)或紅字

　　      貸：主營業(yè)務收入 負數(shù)或紅字

　　             應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 負數(shù)或紅字

　　購貨方應該做進項稅額轉(zhuǎn)出：

　　借：原材料/庫存商品 負數(shù)或紅字

　　       應交稅費——應交增值稅——進項稅額轉(zhuǎn)出 負數(shù)或紅字

　　       貸：應付賬款 負數(shù)或紅字