投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，相應(yīng)的賬務(wù)處理怎么做？

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　成本模式下，

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日的公允價值)

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　公允價值變動損益(倒擠，借差)

　　　　貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

　　　　　　其他綜合收益(倒擠，貸差)

　　處置時，將其他綜合收益、公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　什么是投資性房地產(chǎn)？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　　其他綜合收益是什么？

　　其他綜合收益是指企業(yè)根據(jù)其他會計準(zhǔn)則規(guī)定未在當(dāng)期損益中確認(rèn)的各項利得和損失。

　　公允價值變動損益是什么？

　　公允價值變動損益是指企業(yè)以各種資產(chǎn)，如投資性房地產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣交換、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失。即公允價值與賬面價值之間的差額。該項目反映了資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動而產(chǎn)生的損益。

　　企業(yè)為賺取租金或令擁有的房地產(chǎn)增值，會將暫時閑置的自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對于該情況，應(yīng)如何做會計分錄？

　　自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　一、在一般成本模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計分錄：

　　借：投資性房地產(chǎn)（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)(原值)

　              　投資性房地產(chǎn)累計折舊/投資性房地產(chǎn)累計攤銷

　　二、在公允價值的計算模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本(公允價值)

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       公允價值變動損益(借差)

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)(原值)

　　              資本公積—其他資本公積(貸差)

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)自用房地產(chǎn)；為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)證明房產(chǎn)用途轉(zhuǎn)變時，就會把其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，那么自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)怎么做賬務(wù)處理？

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　借：投資性房地產(chǎn)（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              投資性房地產(chǎn)累計折舊(投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　              投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理是

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價值）

　　       累計折舊(累計攤銷)

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       公允價值變動損益（借差）

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              資本公積—其他資本公積（貸差）

　　什么是固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　什么是資本公積？

　　資本公積是指企業(yè)在經(jīng)營過程中由于接受捐贈、股本溢價以及法定財產(chǎn)重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業(yè)收益無關(guān)而與資本相關(guān)的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業(yè)、所有權(quán)歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。

　　審計師初級審計考《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》和《審計理論與實務(wù)》，考試時間均為2.5個小時，《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》試題類型為單項選擇題、多項選擇題和綜合分析題；《審計理論與實務(wù)》試題類型為單項選擇題、多項選擇題以及案例分析題。

　　審計師初級審計學(xué)習(xí)方法

　　1、摘要學(xué)習(xí)法

　　在自學(xué)過程中，為更好提高學(xué)習(xí)效率，可以邊學(xué)習(xí)邊進(jìn)行摘要。在做同步練習(xí)題和自測題時，還要對平時的摘要進(jìn)行校對和更正，它有助于知識的深層理解。

　　2、邏輯分類法

　　自考復(fù)習(xí)階段，可適當(dāng)?shù)卮蚱平滩恼鹿?jié)的限制，按照全書的邏輯結(jié)構(gòu)，編制一個比較簡明的邏輯關(guān)系圖表，這對于知識系統(tǒng)化，是一個很好的復(fù)習(xí)途徑。

　　3、做題拓展法

　　很多復(fù)習(xí)參考書的單選題，數(shù)量比較多，覆蓋面也很大。因此，在做單選題時，要全面考慮題目所包含的知識點、相互關(guān)系和可能出現(xiàn)的變型。

　　初級審計師的就業(yè)方向

　　可在大中型企業(yè)和跨國公司從事內(nèi)部審計工作，也可在政府審計機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)從事審計檢查與鑒定工作，或者在會計師事務(wù)所工作。

　　審計師的工資受工作年限、工作經(jīng)驗以及個人擁有的證書等級的影響較大，因此只有初級審計師證，工資并沒有很高，需要積累更多的審計經(jīng)驗和考取更高級別的證書，才能拿到更高的工資。

　　從招聘數(shù)據(jù)來看，審計師行業(yè)中，工作年限在3-5年的薪資水平可以達(dá)到8000-10000元/月，而工資年限在10年以上的薪資水平部分可以達(dá)到20-30萬/年。

　　審計機(jī)關(guān)總審計師是要取得注冊會計師證書5年以上，擔(dān)當(dāng)部門經(jīng)理及以上職位5年以上，高級會計師或者相關(guān)高級職稱，熟悉國家審計相關(guān)法規(guī)、程序和方法，對內(nèi)外部控制有較強(qiáng)的平衡能力，豐富的專業(yè)技能及極強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力，具有較強(qiáng)的組織、計劃、控制、協(xié)調(diào)能力。良好的職業(yè)道德操守和敬業(yè)精神。

總審計師的職責(zé)內(nèi)容

　　（一）參與公司指標(biāo)制定與績效考核，參加“三重一大”的評審；參與內(nèi)部控制的制度建立及執(zhí)行評估，參與經(jīng)營風(fēng)險評估。

　?。ǘ┙M織建立和完善內(nèi)部審計監(jiān)督體系、審計制度建設(shè)；組織制定審計工作中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。

　?。ㄈ┒酱佟⒅笇?dǎo)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審計監(jiān)督工作，并對審計工作質(zhì)量負(fù)總責(zé)。

　?。ㄋ模┙M織領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)制定年度審計工作計劃，并督促實施。

　?。ㄎ澹彾ü緝?nèi)部審計報告，負(fù)責(zé)組織審計成果運用的落實和檢查工作。

　?。┴?fù)責(zé)協(xié)調(diào)外部審計機(jī)構(gòu)的審計工作。

總審計師的制度內(nèi)容

　　總審計師制度是確保內(nèi)部審計能夠有效、規(guī)范地開展，充分保護(hù)內(nèi)部審計工作的獨立性，快速并有效完成審計任務(wù)，實現(xiàn)促進(jìn)公司管理與治理的目標(biāo)。從而設(shè)立的總審計師制度，我國的總審計師制度首先在金融領(lǐng)域開展，逐步拓展到大型央企，進(jìn)而向各類國企鋪開。

審計的工作內(nèi)容

　　審計的工作內(nèi)容是要對財務(wù)會計報告進(jìn)行審計，評估企業(yè)或團(tuán)體的財務(wù)報表是否根據(jù)公認(rèn)會計準(zhǔn)則編制，一般由審計經(jīng)理進(jìn)行，審計助理協(xié)助評估企業(yè)財務(wù)狀況，然后就資料及一般公認(rèn)準(zhǔn)則之間的相關(guān)程度作出結(jié)論及報告。是最常規(guī)的審計業(yè)務(wù)。通常提供給公司的股東、上級單位，以及政府主管部門。

　　審計中級和注會審計相比是注會審計難，注會審計站在社會審計的角度進(jìn)行的知識講授，層次深，難度大，審計中級講解的審計范圍廣，有審計相關(guān)知識和審計理論，考查大多為教材內(nèi)容，層次淺，難度小。

　　審計中級和注會審計考試題型

　　審計中級的考試科目有《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》、《審計理論與實務(wù)》，《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》考試題型為單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題，《審計理論與實務(wù)》考試題型為單項選擇題、多項選擇題、案例分析題，但這兩門的綜合分析題和案例分析題均以不定項選擇題的形式出現(xiàn)，因此審計中級的試題都是客觀題，沒有主觀題。

　　注會審計的考試題型是單選題、多選題、簡答題和綜合題，簡答題和綜合題為主觀題，重點考察考生的基本應(yīng)用能力和綜合運用能力。

　　審計中級和注會審計考查內(nèi)容

　　注會審計考察的內(nèi)容為注冊會計師審計的基本原理、審計測試流程、各類交易和賬戶余額的審計、特殊事項的考慮、完成審計工作與審計報告、企業(yè)內(nèi)部控制審計、質(zhì)量控制和職業(yè)道德等。

　　審計中級的《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》考察宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、財務(wù)管理、會計和法律四個內(nèi)容；《審計理論與實務(wù)》考察審計理論與方法和企業(yè)財務(wù)審計兩個內(nèi)容。

　　審計中級和注會審計考試方式

　　注會審計考試采用閉卷、計算機(jī)化考試方式，考生在計算機(jī)終端獲取試題、作答并提交答題結(jié)果。審計中級考試方式為分科閉卷筆試，考試采用填涂答題卡的方式作答。

　　政府審計和注冊會計審計的區(qū)別包括目標(biāo)和對象不同、經(jīng)費和收入來源不同、標(biāo)準(zhǔn)不同、取證權(quán)限不同以及解決問題的方式不同幾方面。

　　1、目標(biāo)和對象不同：政府審計對政府的財政收支或國有金融機(jī)構(gòu)和企事業(yè)組織財務(wù)收支進(jìn)行審計，確定是否真實、合法以及具有效益；注冊會計師依法對企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行審計，確定其是否符合會計準(zhǔn)則和會計制度，是否公允反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。

　　2、經(jīng)費和收入來源不同：政府審計屬于政府行為，政府機(jī)關(guān)履行職責(zé)所用的經(jīng)費，列入同級財政預(yù)算，由同級人民政府予以保證；注冊會計師審計屬于市場行為，是有償服務(wù)，費用由注冊會計師和審計客戶協(xié)商確定。注冊會計師在發(fā)表審計意見時，獨立性不能受到干擾。

　　3、標(biāo)準(zhǔn)不同：政府審計依據(jù)為《中華人民共和國審計法》和審計署制定的國家審計準(zhǔn)則：注冊會計師審計依據(jù)是《中華人民共和國注冊會計師法》和財政部批準(zhǔn)發(fā)布的注冊會計師審計準(zhǔn)則。

　　4、取證權(quán)限不同：政府審計有更大的強(qiáng)制力，各有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)支持、協(xié)助審計機(jī)關(guān)的工作，如實向?qū)徲嫏C(jī)關(guān)反映情況，提供有關(guān)證明材料；注冊會計師審計受市場行為的局限。獲取審計證據(jù)時，很多程度上依賴于企業(yè)及相關(guān)單位配合和協(xié)助，對企業(yè)及相關(guān)單位沒有行政強(qiáng)制力。

　　5、解決問題的方式不同：政府審計機(jī)關(guān)對違反國家規(guī)定的財政收支、財政收支行為可在職權(quán)范圍內(nèi)做出審計決定或向有關(guān)主管機(jī)關(guān)提出處理、處罰意見；注冊會計師對審計過程中發(fā)現(xiàn)的問題只能提請企業(yè)調(diào)整有關(guān)數(shù)據(jù)或進(jìn)行披露，沒有行政強(qiáng)制力。若企業(yè)拒絕調(diào)整和披露，注冊會計師需根據(jù)具體情況進(jìn)行反映，表現(xiàn)為出具保留意見或否定意見的審計報告。

　　政府審計有哪些特點？

　　政府審計的特點包括具有審計監(jiān)督的強(qiáng)制性、審計機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)性以及審計工作的獨立性和審計范圍的廣泛性。

　　注冊會計師審計的本質(zhì)特性是什么？

　　注冊會計師審計的本質(zhì)特性為獨立性，需要可靠信息的第三者提供服務(wù)，不受被審計單位管理當(dāng)局的領(lǐng)導(dǎo)和制約，具有較強(qiáng)的獨立性，從而可以發(fā)表反映企業(yè)真實狀況與經(jīng)營成果的審計報告。

　　社會保險是人們工作生活的堅實后盾，對社會保險的審計工作也十分重要，作為財會人有必要知曉關(guān)于社會保險審計的相關(guān)內(nèi)容。

　　什么是社會保障審計？

　　社會保障審計是指審計機(jī)關(guān)依據(jù)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，對社會保障政策執(zhí)行效果以及社會保障資金的籌集、使用、結(jié)余的真實性、合法性和效益性，進(jìn)行的審計監(jiān)督。

　　社會保障審計有利于促進(jìn)各項社會保險政策的落實和制度的完善，推進(jìn)多層次的社會保險體系不斷健全;有利于推進(jìn)社會保險基金預(yù)算制度不斷完善;有利于促進(jìn)完善住房保障制度和保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的完成;有利于促進(jìn)相關(guān)惠民政策的落實;有利于促進(jìn)社會救助體系建設(shè)和社會福利事業(yè)、慈善事業(yè)的發(fā)展。

　　社會保險審計的內(nèi)容

　　1.對社會保險基金經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的審計

　　(1)社會保險基金和管理服務(wù)費的預(yù)算的執(zhí)行情況和決算。

　　(2)各項社會保險基金的核定、收繳、支付、上解、下?lián)?、儲存、調(diào)劑及管理服務(wù)費和其他專項經(jīng)費的提取、使用、上解和下?lián)堋?/p>

　　(3)購置固定資產(chǎn)的資金來源、使用、保管及工程決算的情況。

　　(4)國家財經(jīng)法紀(jì)的執(zhí)行情況和其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動及會計行動的合法性。

　　(5)上級社會保險機(jī)構(gòu)交辦以及國家審計機(jī)關(guān)委托的審計事項。

　　2.對參加社會保險的企業(yè)的審計

　　(1)在職職工和社會保險待遇享受人員的人數(shù)及花名冊。

　　(2)工資總額填報的真實性和合法性。

　　(3)上繳各項社會保險基金的情況。

　　(4)支付社會保險金和享受社會保險待遇情況。

　　社會保險審計的特點

　　1.獨立性

　　社會保險審計機(jī)構(gòu)和人員獨立于財務(wù)部門和其他業(yè)務(wù)管理部門之外依法進(jìn)行審查監(jiān)督。

　　2.權(quán)威性

　　社會保險審計人員依據(jù)《審計法》和《社會保險審計暫行規(guī)定》賦予的審計監(jiān)督權(quán)進(jìn)行審查工作。

　　3.超脫性

　　審計機(jī)構(gòu)及人員的超脫表現(xiàn)。

　　4.強(qiáng)制性

　　審計監(jiān)督依法授權(quán)，被審計耽誤不得拒絕，應(yīng)給予支持和配合。

　　審計師考試難度比注會難度要低，一般來說審計師只考《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》、《審計理論與實務(wù)》2門，且都是客觀題，沒有主觀題。而注冊會計師是6+1的模式，考查的知識點非常的細(xì)致，教材的難度都非常的大。因此審計師和注會審計差別還是很大的，當(dāng)然如果考生想要同時備考，也是沒有問題的。

　　注會《審計》考試題型

　　1、單選題，審計科目的考卷一共有42道題，單選題25題，占了55%左右的題量，每題1分，總共25分，其分值占了25%。因此，單選題的特點就是題量大、覆蓋面廣，難度低。這就要求考生知識點掌握準(zhǔn)確、反應(yīng)迅速，答題時要快、準(zhǔn)。對于把握不準(zhǔn)的題目，也不要花費過多的時間，可先做個標(biāo)記，回頭檢查時再處理。

　　2、多選題，審計科目考卷中多選題有10道，占了25%左右的題量，每題2分，共20分，占了20%的分值。因此，多選題具有知識涉及面廣、細(xì)致、靈活等特點。這要求考生準(zhǔn)確地掌握審計基礎(chǔ)知識和理論，在答題時應(yīng)考慮每個選項，以及選項和題干之間的聯(lián)系，進(jìn)而使用排除法、比較法以及猜測法等。

　　3、簡答題，審計考卷中的簡答題一般有六道，每題6分，其題量比重相對較小，而分值比重較高，為36%。對于簡答題，具有分值較大、涉及審計理論與實務(wù)操作較多、難度較大等特點。這要求考生做到審計理論與實務(wù)操作融會貫通，能夠在實務(wù)操作中正確運用職業(yè)判斷。因此此類考題應(yīng)高度重視。

　　4、綜合題，審計考卷中的綜合題通常只有1道，分值一般在20分左右，分值占比為20%左右。對于綜合題具有綜合性強(qiáng)、信息量大、分值高等特點。綜合題一般涉及內(nèi)部控制的有效性判斷、審計程序是否存在問題判斷、具體業(yè)務(wù)事項對財務(wù)報表的影響以及相關(guān)認(rèn)定的判斷等多方面內(nèi)容。

　　審計師考試題型

　　1、單項選擇題，共30道，每道1分，從四項備選答案中選出一項正確的。

　　2、多項選擇題，共20道，每道2分，從五項備選答案中選出二至四項正確的，全部選對得滿分，在無多選、錯選的情況下，選對一項得0.5分。

　　3、綜合分析題（案例分析題）（《審計相關(guān)基礎(chǔ)知識》科目為綜合分析題，“審計理論與實務(wù)”科目為案例分析題），3個案例，每個案例包括5道小題，每小題2分，從四項備選答案中選出一項或多項正確的，全部選對得滿分，有多項答案的小題在無多選、錯選的情況下，選對一項得0.5分。

課程背景

　　課程帶領(lǐng)學(xué)員全面了解國內(nèi)外地產(chǎn)及金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在與運行機(jī)制，揭示房地產(chǎn)與金融行業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系，從中探索房產(chǎn)企業(yè)各類融資渠道存在的問題及原因，基于風(fēng)險管理，了解我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的潛在風(fēng)險與應(yīng)對，以及其他國家與地區(qū)房地產(chǎn)投融資模式比較與借鑒，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接融資渠道的思路與方法。

　　由于政策與市場的雙重影響，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境日趨復(fù)雜與嚴(yán)酷，為了在市場中立于不敗之地，投融資模式的創(chuàng)新被廣大房地產(chǎn)企業(yè)提上了議事日程。房地產(chǎn)是與金融關(guān)系密切、甚至于融為一體的重要領(lǐng)域，本課程將通過對兩者內(nèi)在聯(lián)系的深入剖析，闡述房地產(chǎn)投融資的運行機(jī)制與現(xiàn)狀。

課程收益

　　了解我國房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀與金融創(chuàng)新的趨勢

　　熟知房地產(chǎn)行業(yè)有效的投融資渠道

　　分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及原因

　　房地產(chǎn)業(yè)融資的潛在風(fēng)險與應(yīng)對

　　其他國家與地區(qū)投融資模式比較與借鑒

課程對象

　　房地產(chǎn)公司董事、總經(jīng)理、高層管理者

　　房地產(chǎn)公司投資總監(jiān)、投資經(jīng)理

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理等

　　房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)、戰(zhàn)略發(fā)展經(jīng)理等

課程大綱

（課程案例以實際上課呈現(xiàn)為準(zhǔn)）想了解最新詳細(xì)課程大綱及資料，點擊網(wǎng)頁左側(cè)的在線咨詢圖標(biāo)，與在線老師交流咨詢領(lǐng)取。

　　“投資性房地產(chǎn)”屬于資產(chǎn)類會計科目。是新會計準(zhǔn)則中新增加的一個會計科目， 它核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，不能夠取得土地的所有權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則主要規(guī)范三類投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)主要有哪些特征？

　　1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動。

　　投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、土地使用權(quán)等，在實質(zhì)上是屬于一種資產(chǎn)讓渡的行為。投資性房地產(chǎn)的第二種形式是持有并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓出售的土地使用權(quán)。

　　2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的，等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

　　企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)除了可以用于自身管理之外，還可以用于銷售之外的活動，凡事符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件的建筑物以及土地使用權(quán)都應(yīng)該作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

　　3、投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式。

　　企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量通常采用的是成本模式，只有滿足特定條件時，在有確定的條件證明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量時才能夠采用公允價值的模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一種企業(yè)只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不可以他是采用兩種不同的模式。

　　每個行業(yè)都離不開成本，成本核算不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)要做，幾乎每個行業(yè)都要做的。以下是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法，一起來了解一下吧。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算就是按成本項目歸集和分配開發(fā)商品房支出的全部費用，計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

　　具體如何核算?

　　1.確定成本核算對象。根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。(可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分)

　　2.設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。

　　按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。

　　3.編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　開發(fā)成本含開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗費，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及為進(jìn)行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。

　　4.正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

　　5.編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

　　相關(guān)法規(guī)：根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本就其用途來說，大致可分為三部分：

　　1.土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用(包括置換成本、批租費用、動遷費用等)。

　　2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。

　　3.管理費用和籌資成本。

房地產(chǎn)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成，那么有關(guān)房地產(chǎn)會計怎么做賬你知道嗎？如果對這部分內(nèi)容不了解，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

房地產(chǎn)會計的做賬流程是什么？

1、費用的報銷

有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負(fù)責(zé)人簽字，然后由會計部門的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證

2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上

只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進(jìn)度測算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入

3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬

4、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行會計記賬憑證審核

5、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬

6、由會計部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會計部有關(guān)人員審核，再記賬

7、填制會計報表、稅表

房地產(chǎn)相關(guān)的會計科目

房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同，一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個二級科目，分別是：土地出讓及拆遷安置補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工程費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施工程費、開發(fā)間接費

以上即是有關(guān)房地產(chǎn)會計做賬的一些知識點，希望能夠幫助大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款的賬務(wù)，會計人該如何處理？

房地產(chǎn)企業(yè)會計的工資是比其他商貿(mào)企業(yè)會計的工資要高的，那么房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納哪些稅費你知道嗎？如果不清楚，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

房地產(chǎn)企業(yè)參與的業(yè)務(wù)是非常復(fù)雜的，從土地開發(fā)到建房售房，每個時期不同，繳納的稅種肯定也是不一樣

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)繳納哪些稅種？

1、取得土地環(huán)節(jié)

開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅

契稅、應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

印花稅、應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%

2、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅

土地使用稅、應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

例如：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定

合同印花稅

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

3、銷售環(huán)節(jié)

取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅

（1）增值稅、增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納

這里需要注意的是：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）

（3）土地增值稅（預(yù)繳）、預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率

預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

（4）印花稅、印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

（5）企業(yè)所得稅、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率（一般為15%）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費的一些知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多會計相關(guān)知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款的賬務(wù)，會計人該如何處理？

　　在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)會計，相比起在其它行業(yè)，工資要高很多，這是什么原因造成的呢？

　　房地產(chǎn)會計工資高的原因

　　房地產(chǎn)行業(yè)特殊，企業(yè)稅負(fù)重，風(fēng)險大，房地產(chǎn)會計責(zé)任重大，工作難度是普通企業(yè)會計的幾倍，所以房地產(chǎn)會計的工資高不是沒有道理的，具體體現(xiàn)如下：

　　1.房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的組合，因此，在房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)有其特殊性，集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)為一體，所以會計核算難度比較大，對房地產(chǎn)會計的要求比較高。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的業(yè)務(wù)類別很多，這些業(yè)務(wù)類別牽涉到的稅種更加多，像所得稅、土地增值稅等等，項目完工還有兩稅清算。各種不同的稅種的計稅規(guī)則、計稅時間以及會計核算方式各有不同。需要會計人員具備強(qiáng)大的稅務(wù)籌劃能力，做好納稅評估，將企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險降到最低。

　　3.很多財稅政策變動都會涉及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)，這就要求房地產(chǎn)會計必須第一時間掌握最新的財稅政策，并盡快適應(yīng)新的處理方式。

　　4.房地產(chǎn)項目周期長，賬務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險隱藏周期也長，風(fēng)險程度高。

　　怎樣做好房地產(chǎn)會計

　　1.熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會計制度、房地產(chǎn)財稅政策、以及地方性的特殊規(guī)定；

　　2.房地產(chǎn)行業(yè)是稅收稅種覆蓋最廣的行業(yè)之一，需要會計掌握大量稅收知識；

　　3.具備專業(yè)的知識和技能是對會計最基本的要求，身為房地產(chǎn)會計更要不斷提升自己的能力。

審計是指企業(yè)的財務(wù)審計報告，主要是由具有審計資格的會計師事務(wù)所的注冊會計師出具。包含企業(yè)的基礎(chǔ)工作，即記賬、會計檔案、計量、核算等工作是否符合會計的制度，以及公司的內(nèi)控制度是否健全等。主要是對企業(yè)的財務(wù)收支、經(jīng)營成果以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動的一個全面審查后作出的客觀評價報告。那么對于企業(yè)來說，審計報告有什么作用和好處呢?哪些企業(yè)又需要做審計呢?

1、審計報告的作用

(1)、改善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部的審計可以幫助企業(yè)分析內(nèi)部的控制體系，可以有效、公允地評判公司的內(nèi)部財務(wù)環(huán)境，可以幫助企業(yè)完善和優(yōu)化公司的內(nèi)部控制環(huán)境。

(2)、及時發(fā)現(xiàn)公司會計活動的問題

內(nèi)部審計可以通過對企業(yè)會計活動的監(jiān)督，能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，保障會計資料的真實性以及會計活動的合法合規(guī)性，保障企業(yè)資金安全，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

(3)、完善企業(yè)的經(jīng)營管理

企業(yè)內(nèi)部審計可以通過對企業(yè)的業(yè)務(wù)活動以及管理情況，協(xié)調(diào)企業(yè)各個部門的關(guān)系，提高公司各個部門的聯(lián)動，加強(qiáng)企業(yè)的管理水平，幫助企業(yè)建立更科學(xué)、更規(guī)范的企業(yè)制度。

(4)、控制企業(yè)風(fēng)險

財務(wù)審計可以幫助企業(yè)提高風(fēng)險識別的能力，對企業(yè)的風(fēng)險更有效、實時地進(jìn)行監(jiān)督和排除，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

2、審計報告的好處

(1)、調(diào)整不當(dāng)?shù)臅嬏幚?/p>

在進(jìn)行稅務(wù)檢查時，能夠及時調(diào)整企業(yè)不當(dāng)?shù)臅嬏幚?，一般可以?zhǔn)確地貫徹全年應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

(2)、用于辦理多種事宜

辦理工商年檢、貸款、公司清算、企業(yè)兼并收購等事宜，都可以用到審計報告。

(3)、彌補(bǔ)損失，減少稅收支出

根據(jù)企業(yè)所得稅法，企業(yè)虧損時可以連續(xù)五年彌補(bǔ)虧損。但如果企業(yè)要彌補(bǔ)損失，稅務(wù)局通常會要求企業(yè)提供稅務(wù)檢查報告。

(4)、為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航

通過做審計，可以調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展的平衡。當(dāng)企業(yè)盈利后，按要求繳納企業(yè)所得稅，如果企業(yè)虧損，第三方出具審計報告，稅所對其認(rèn)可，可以彌補(bǔ)企業(yè)的虧損，在調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展平衡的同時，還能對企業(yè)起到保護(hù)作用。

3、哪些企業(yè)需要做審計報告

(1)、注冊資本實行分期付款未完全繳齊的公司。

(2)、長期欠債或做虧損的企業(yè)。

(3)、教育行業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位。

(4)、三年內(nèi)有虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資違法行為的公司。

(5)、外資企業(yè)。

(6)、從事保險、創(chuàng)業(yè)投資、驗資、評估、擔(dān)保、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、出入境中介、外派勞務(wù)中介、企業(yè)登記代理的公司。

(7)、一人有限責(zé)任公司。

(8)、從事金融、證券、期貨的公司。

(9)、上市股份有限公司。

以上就是企業(yè)做審計的好處與作用，以及哪些企業(yè)需要做審計報告的內(nèi)容，對于企業(yè)來說，如果條件允許，都可以做一下企業(yè)的財務(wù)審計報告，不僅可以排除自身的風(fēng)險，也可以優(yōu)化自身的財稅管理，便于企業(yè)日后的經(jīng)營。

近年來，各個企業(yè)越來越重視財務(wù)審計，因為大家發(fā)現(xiàn)，在公司的運營中，財務(wù)是至關(guān)重要的。因此，管理好企業(yè)財務(wù)工作具有重要的意義。

財務(wù)審計是一個比較籠統(tǒng)的說法，因為財務(wù)審計中又包含了很多的其他的內(nèi)容，比如招標(biāo)審計、貸款審計、凈資產(chǎn)審計等，這些具體的審計針對于不同企業(yè)需求。

財務(wù)審計是做什么的

財務(wù)審計主要是對公司的財務(wù)收支情況作出合理的審計表單，發(fā)現(xiàn)財務(wù)情況中隱藏的問題，企業(yè)財務(wù)審計，是指審計機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國審計法》及其實施條例和國家企業(yè)財務(wù)審計準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法對國有企業(yè)(包括國有控股企業(yè))資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實、合法、效益進(jìn)行審計監(jiān)督，對被審計企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定，其目的是揭露和反映企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和盈虧的真實情況，查處企業(yè)財務(wù)收支中各種違法違規(guī)問題，維護(hù)國家所有者權(quán)益，促進(jìn)廉政建設(shè)，防止國有資產(chǎn)流失，為政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控服務(wù)。

一般性的財務(wù)審計都是比較大型的成規(guī)模的企業(yè)。因為這樣的公司，資金往來款項眾多，公司員工人數(shù)眾多，部門眾多，作為頂層的管理者，不可能面面俱到的盯緊每一個管理層或者說股東不可能時時刻刻知道管理層，所以有的時候，股東或者頂層的高管，需要借用“財務(wù)審計”來審查是否有人從公司財產(chǎn)中中飽私囊，確認(rèn)財務(wù)收支以及其他經(jīng)濟(jì)活動是否真實，是否合法是否有效。通俗點說，就是我懷疑你把公司的錢偷偷拿到了自己的口袋，我要查查你，以及你以前有沒有這樣干過。

財務(wù)審計有什么意義呢？

它的主要目的是檢查企業(yè)的財務(wù)報表是否存在問題，還可以檢查企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)活動是否具有真實性、準(zhǔn)確性、完整性以及合法性。

一些企業(yè)為了生存會采取偷漏稅的方法，為了不被發(fā)現(xiàn)，他們就會漏報。而財務(wù)審計報告可以將企業(yè)資產(chǎn)的真實情況準(zhǔn)確無誤的體現(xiàn)出來，以此可以檢查企業(yè)是否存在虛報、瞞報等弄虛作假的情況，確保企業(yè)財務(wù)賬目真實合法。

若企業(yè)財務(wù)存在違法現(xiàn)象，通過審計可以將其“揪出來”，健全企業(yè)內(nèi)部的管理制度，抵制貪污腐敗的現(xiàn)象，在一定程度上也促進(jìn)了我國的廉政建設(shè)。

除了檢驗合法性等以外，財務(wù)審計還可以幫企業(yè)找出文件中的錯誤，保證各種經(jīng)濟(jì)資料的正確性，及時發(fā)現(xiàn)問題，審計人員有敏銳的觀察能力，能夠發(fā)現(xiàn)影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的因素，作出客觀的評價，提出可行的意見來改善企業(yè)的運營，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的提高，幫助企業(yè)更好的維護(hù)財務(wù)安全。

如何做財務(wù)審計呢？

1、首先要對公司的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營性質(zhì)、人員以及財務(wù)報表等信息進(jìn)行全面的了解和調(diào)查。

2、根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行審計，編制審計檢查表。對于重大的會計事項的憑證進(jìn)行復(fù)核，對相關(guān)人員進(jìn)行談話了解并及時做好記錄。

3、審計人員整理審計底稿、編制初稿，與客戶進(jìn)行溝通審核，最后出具審計報告。

　　會計領(lǐng)域涉及到的范圍是很廣的，比如審計。審計是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)情況的一種合法監(jiān)督。那么審計到底是做什么工作的呢？沒有審計會怎么樣？來一起了解吧。

　　審計是做什么的？

　　審計是指由專設(shè)機(jī)關(guān)依照法律對國家各級政府及金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)事業(yè)組織的重大項目和財務(wù)收支進(jìn)行事前和事后的審查的獨立性經(jīng)濟(jì)監(jiān)督活動。

　　審計是一項具有獨立性的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督活動，獨立性是審計區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的特征;

　　審計的基本職能是監(jiān)督，而且是經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，是以第三者身份所實施的監(jiān)督。

　　審計的主體是從事審計工作的專職機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ毜娜藛T，如國家審計機(jī)關(guān) 審計的對象是被審計單位的財政、財務(wù)收支及其他經(jīng)濟(jì)活動，這就是說審計對象 僅包括會計信息及其所反映的財政、財務(wù)收支活動，還包括其他經(jīng)濟(jì)信息及其所反映的其他經(jīng)濟(jì)活動。

　　審計的基本工作方式是審查和評價，也即是搜集證據(jù)，查明事實，對照標(biāo)準(zhǔn)，做出好壞優(yōu)劣的判斷。

　　審計的主要目標(biāo)，不僅要審查評價會計資料及其反映的財政、財務(wù)收支的真實性和合法性，而且還要審查評價有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的效益性。

　　審計方向的證書有初級審計師、中級審計師、高級審計師。

　　為什么要有審計？

　　因為股東怕財務(wù)做假，所以需要第三方審計人員對財務(wù)報表進(jìn)行審計。審計的工作，就是確保財務(wù)報表上面的數(shù)字都是正確的，然后根據(jù)要求對附注進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐恫l(fā)表恰當(dāng)?shù)膶徲嬕庖姟?/p>

　　企業(yè)一般都需要審計，審計的價值就是增信，如果沒有審計，相關(guān)信用成本將大幅提高。

　　房地產(chǎn)費效比計算公式：

　　費效比=投入費用÷產(chǎn)出效益。投入少，產(chǎn)出多，費效比低；投入多，產(chǎn)出少，費效比高，費效比越低越好。一般來說在地產(chǎn)項目中1.5-2.5%左右較為合適。

　　費效比不僅是簡單的數(shù)字，它還體現(xiàn)了成本核算、過程控制、細(xì)節(jié)管理、量化分析等科學(xué)管理理念，是從投入與產(chǎn)出的全過程精確管理中提高建設(shè)效益的可靠方法，也是衡量一個企業(yè)盈利狀況所使用的比率。

　　費比模式

　　費比模式是指企業(yè)或銷售人員把產(chǎn)品的優(yōu)點、給顧客帶來各種利益等通過列舉方式直觀的展示給顧客，從而有效地提高推銷效率和節(jié)約購買成本的一種推銷方式。

　　房地產(chǎn)各項成本費用

　　房地產(chǎn)各項成本費用有：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金；2、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費；3、前期工程費包含項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用，“三通一平”等土地開發(fā)費用；4、建安工程費；5、基礎(chǔ)設(shè)施費；6、公共配套設(shè)施費；7、不可預(yù)見費；8、開發(fā)期間稅費。"

　　投資性房地產(chǎn)折舊計算公式是什么

　　投資性房地產(chǎn)折舊計算公式：年折舊額=（投資性房地產(chǎn)原值-凈殘值）/使用年限。

　　投資性房地產(chǎn)折舊分錄：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值(房地產(chǎn)買賣的差價)，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

　　房地產(chǎn)出納的工作內(nèi)容有按規(guī)定每日登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，保證日清月結(jié)；根據(jù)記賬憑證報銷內(nèi)容收付現(xiàn)金；盤清庫存現(xiàn)金，核對現(xiàn)金日記賬；代理記賬單位出納工作。

　　房地產(chǎn)出納的工作流程是收現(xiàn)、付現(xiàn)、現(xiàn)金存取及保管、記賬。

　　出納是按照有關(guān)規(guī)定和制度，辦理本單位的現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算及有關(guān)賬務(wù)，保管庫存現(xiàn)金、有價證券、財務(wù)印章及有關(guān)票據(jù)等工作的總稱。出納的工作特點是社會性、專業(yè)性、政策性、時間性。

　　房地產(chǎn)出納招聘的一般條件是什么？

　　房地產(chǎn)出納招聘的一般條件是：

　　1、擁有會計上崗證書；

　　2、遵紀(jì)守法，品行良好，性格穩(wěn)重；

　　3、具備扎實的職業(yè)技能，良好的職業(yè)道德；

　　4、工作嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任心強(qiáng)，做人踏實、敬業(yè)；

　　5、具備良好的學(xué)習(xí)能力和獨立工作能力。

　　出納對賬具體包括什么？

　　出納對賬具體包括賬證核對、賬賬核對和賬實核對三個方面。出納對賬是指為了保證賬簿記錄的正確性而進(jìn)行的有關(guān)賬項的核對工作。出納日常以銀行對賬單為依據(jù)，核對銀行日記賬的記錄是否正確。

　　出納的三大禁忌是什么？

　　出納的三大禁忌是使用“白條”進(jìn)行抵庫、大量現(xiàn)金過夜和現(xiàn)金坐支。白條抵庫亦稱“白條頂庫”，以不符合財務(wù)制度和會計憑證的字條或單據(jù)頂替合法單據(jù)，挪用庫存現(xiàn)金的行為；現(xiàn)金坐支是收到現(xiàn)金（營業(yè)款即營業(yè)收入）以后不往銀行存，直接從收到的現(xiàn)金（營業(yè)款即營業(yè)收入）中開支。

　　出納要去銀行辦理的業(yè)務(wù)有哪些？

　　出納要去銀行辦理的業(yè)務(wù)有存款、匯款、現(xiàn)金支票支取備用金、向銀行索取本單位回單、辦卡和銷卡等。