你知道嗎？住房貸款利息可享個(gè)稅優(yōu)惠！

　　“唉！這個(gè)月還完房貸我又要去吃土了?！?/p>

　　“欸！住房貸款利息不是可以申請(qǐng)享受個(gè)稅的專項(xiàng)附加扣除，你沒有填報(bào)嗎？”

　　納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款，為本人或者其配偶購買中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過240個(gè)月，納稅人只能享受一次首套房住房貸款的利息扣除。經(jīng)夫妻雙方約定，可以選擇由其中一方扣除，具體扣除方式在一個(gè)納稅年度內(nèi)不能變更，納稅人應(yīng)當(dāng)留存住房貸款合同、貸款還款支出憑證備查。

　　內(nèi)容來源國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局，會(huì)計(jì)網(wǎng)整理發(fā)布。

　　傳統(tǒng)的9、10月份，有房市“金九銀十”之稱。臨近國(guó)慶中秋假期，房地產(chǎn)行業(yè)卻傳來了利空消息。

　　銀行房貸規(guī)?；虿怀^30%

　　據(jù)媒體報(bào)道，近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求大型商業(yè)銀行壓降、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，包括個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模。本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例為30%左右(2019年全國(guó)新增房貸款占比約34%)，但目前未見發(fā)文。

　　在“房住不炒”政策下，房地產(chǎn)金融政策仍在收緊。自從房地產(chǎn)去庫存政策實(shí)施以來，新增貸款的占比經(jīng)歷了驟增再逐漸下降的過程。面對(duì)監(jiān)管要求的30%這一分界線，銀行的放貸速度可能會(huì)因此放慢。前有房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”規(guī)范房企負(fù)債率，如今又要求銀行控制房貸規(guī)模，這樣的力度對(duì)“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市旺季肯定有不小的打擊。

　　對(duì)個(gè)人買房有什么影響？

　　此前，不少城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，如提高首付比例，降低最高貸款額度。加上這次的銀行控制房貸規(guī)模，嚴(yán)監(jiān)管政策下，針對(duì)個(gè)人的住房按揭貸款額度正在收緊，貸款額度已經(jīng)非常緊張了。對(duì)于個(gè)人購房者而言，短期內(nèi)房貸的成本可能將變大，房貸的難度也變高，申請(qǐng)房貸也可能等更長(zhǎng)的時(shí)間。而對(duì)于未購房者來說，可能會(huì)是一個(gè)利好，因?yàn)椴挥锰珦?dān)心樓價(jià)上漲過快，可以留出更多的買房時(shí)間和空間。

　　2024年LPR首次迎來大幅下降！2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效，其中，5年期以上LPR較上月水平（4.20%）下降25個(gè)基點(diǎn)。

100萬房貸30年可少還5.2萬

　　2月LPR調(diào)整是自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第8次下調(diào)（共下調(diào)90個(gè)基點(diǎn)），同時(shí)也是今年以來首次下調(diào)，也是降幅最大的一次。

　　那么，LPR下降又將對(duì)房貸利率產(chǎn)生什么影響？自2019年房貸利率錨定LPR之后，每月公布一次的LPR將直接決定房貸利率漲跌。

　　由于大多數(shù)購房者的房貸年限都在5年以上，確切地說，5年期以上LPR與房貸利率息息相關(guān)。

　　如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.2萬元。至于二套房貸利率，也將相應(yīng)下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次貸款優(yōu)惠力度是比較顯著的，后續(xù)有望促進(jìn)增量購房和其他消費(fèi)領(lǐng)域的提升，推動(dòng)年內(nèi)商品房銷售跌幅較2023年收窄。

LPR已成為貸款利率定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)

　　LPR已成為貸款利率定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)。LPR由20家商業(yè)銀行報(bào)價(jià)形成，報(bào)價(jià)行的選擇、報(bào)價(jià)時(shí)點(diǎn)、最終公布的計(jì)算方法等都有公開的規(guī)則，每月20日?qǐng)?bào)價(jià)一次，報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)時(shí)會(huì)根據(jù)自身資金成本、市場(chǎng)供求和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素調(diào)整報(bào)價(jià)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，LPR作為銀行貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，直接關(guān)系到企業(yè)和居民的融資成本和財(cái)務(wù)支出變化，經(jīng)營(yíng)主體對(duì)LPR更加關(guān)注，反映也更為靈敏。

　　本次5年期以上LPR下調(diào)的影響如下：

　　1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，亟需鞏固，降息有利于居民資金成本下降，且本次“減負(fù)”相對(duì)較多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有影響積極。

　　2、5年期以上LPR大幅度、超預(yù)期下降，傳遞出提振居民住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的強(qiáng)烈信號(hào)。5年期以上LPR下降之后，居民房貸利息支出將減少，有助于提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力。對(duì)存量房貸而言，房貸利率將在重定價(jià)日之后進(jìn)行調(diào)整；對(duì)新增房貸而言，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將在本次LPR基礎(chǔ)上保持加點(diǎn)不變，進(jìn)而降低新增房貸實(shí)際利率。

　　3、對(duì)于企事業(yè)單位而言，5年期以上LPR大幅下降，將降低中長(zhǎng)期貸款利率，進(jìn)一步激發(fā)企事業(yè)單位中長(zhǎng)期融資需求，有利于長(zhǎng)期貸款占比較高的國(guó)家重大項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也有助于減輕地方債務(wù)利息支出壓力。

　　4、5年期以上LPR下降后，更多城市有望進(jìn)入首套房貸利率“3時(shí)代”，特別是此次5年期以上LPR調(diào)降后，對(duì)一線城市影響更大，上海、廣州、深圳的首套房貸利率將低于4%。

房貸什么時(shí)候降

　　根據(jù)央行發(fā)布的相關(guān)公告要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶協(xié)商，利率定價(jià)方式二選一：固定利率或者浮動(dòng)利率，即LPR+加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù)值)。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動(dòng)利率，房貸利率的定價(jià)則是由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)+基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)是0.01%)后構(gòu)成。

　　需要注意的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來說，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時(shí)進(jìn)行選擇)。所以，對(duì)于存量房貸來說，會(huì)在利率重定價(jià)日當(dāng)天，按照最新LPR報(bào)價(jià)利率加上合同約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

　　值得注意的是，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月百城首套主流房貸利率平均為3.84%，二套主流房貸利率平均為4.41%。

　　內(nèi)容來源中國(guó)人民銀行、每日經(jīng)濟(jì)新聞等，會(huì)計(jì)網(wǎng)整理發(fā)布。

　　個(gè)人住房對(duì)外出售，應(yīng)在申報(bào)期內(nèi)繳納個(gè)人所得稅。計(jì)算個(gè)稅時(shí)，是否可以扣除其按揭貸款發(fā)生的貸款利息？

　　答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))相關(guān)規(guī)定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，允許以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入，允許從轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　其中，合理費(fèi)用包括納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房貸款利息。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

　　因此，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，允許憑貸款銀行出具的有效證明在轉(zhuǎn)讓收入中扣除。

　　夫妻雙方在廣州工作，根據(jù)工作地點(diǎn)按就近原則租入了一房一廳的住房，同時(shí)2021年3月份夫妻雙方共同在杭州購買了一套新房，并使用了首套住房貸款。請(qǐng)問夫妻雙方的住房租金和住房貸款利息的專項(xiàng)扣除可以同時(shí)享受嗎？

　　答：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》(國(guó)發(fā)[2018]41號(hào))文件第二十條規(guī)定，納稅人及其配偶在一個(gè)納稅年度內(nèi)不能同時(shí)分別享受住房貸款利息和住房租金專項(xiàng)附加扣除。

　　因此，夫妻雙方不能一方既選擇住房租金專項(xiàng)附加扣除，另一方又選擇住房貸款利息支出?？梢宰孕袥Q定是選擇住房租金的專項(xiàng)附加扣除，還是住房貸款利息支出的專項(xiàng)附加扣除：

　　1、如果選擇住房租金專項(xiàng)附加扣除，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》(國(guó)發(fā)[2018]41號(hào))十八條規(guī)定，夫妻雙方主要工作城市相同的，只能由一方扣除住房租金支出，并且該納稅人為簽訂租賃住房合同的承租人。

　　2、如果選擇住房貸款利息支出扣除，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》(國(guó)發(fā)[2018]41號(hào))第十四條及第十五條規(guī)定，由于是雙方婚后購買，可以選擇其中一方扣除，具體扣除方式在一個(gè)納稅年度內(nèi)不能變更。