土地出讓金，也被稱(chēng)為地價(jià)，是土地批量出租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，是土地有效年限的使用價(jià)格，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。而土地出讓價(jià)款本質(zhì)是一定年限的地租之和，具有地價(jià)的含義，是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的價(jià)值總和。從兩者概念可以看出，土地出讓金和土地出讓價(jià)款實(shí)際上不一樣。

　　一、兩者收取方式不同

　　土地出讓金是采取一次性收取的方式，具備稅收的強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性，也就是一次性收取累計(jì)若干年地租的總和。

　　土地出讓價(jià)款采取預(yù)收的方式，土地使用者支付出讓價(jià)款后，土地管理部門(mén)才交付土地給土地使用者，辦理登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。

　　土地出讓價(jià)款分為四種形式：

　　1、協(xié)議出讓價(jià)款；

　　2、拍賣(mài)出讓價(jià)款；

　　3、招標(biāo)出讓價(jià)款；

　　4、掛牌出讓價(jià)款。

　　二、兩者資金功能不同

　　土地出讓金，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具備雙重功能：

　　1、調(diào)節(jié)土地的利用，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)、調(diào)整；

　　2、土地出讓金的分配，可以作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益、調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系等。

　　《土地管理法》明確規(guī)定了土地出讓價(jià)款的使用范圍：土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出（比如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)），土地開(kāi)發(fā)支出（比如前期土地開(kāi)發(fā)性支出），支農(nóng)支出（比如計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出），城市建設(shè)支出（比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出），其他支出（比如土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）。

　　總結(jié)：土地出讓金和土地出讓價(jià)款實(shí)質(zhì)上是兩個(gè)不同的概念，收取方式和功能也不一樣，另外需要注意，集體土地是不能轉(zhuǎn)讓的，不存在土地出讓金。必須經(jīng)過(guò)相關(guān)土地管理部門(mén)征用以后（征地對(duì)土地所有權(quán)人有征地補(bǔ)償，不算土地出讓金），才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，收取土地出讓金。

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　　土地出讓金是指土地使用權(quán)的交易價(jià)格，目前已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。那么土地出讓金由誰(shuí)來(lái)繳納？怎么計(jì)算？

　　土地出讓金由誰(shuí)承擔(dān)？

　　土地出讓金，是獲得國(guó)有土地使用權(quán)后所支付的金額，一般由土地使用權(quán)獲得方(受付人)支付。

　　根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》第六條規(guī)定：市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定該國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交地方國(guó)庫(kù)的具體時(shí)限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　土地出讓金計(jì)算方法

　　土地出讓金，實(shí)際上是指土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。計(jì)算土地出讓金方法具體如下：

　　1、如果有實(shí)際成交價(jià)，并且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金按照成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算；如果成交價(jià)低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金按照全部地價(jià)40%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。

　　2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

　　3、對(duì)于采取以上方法計(jì)算得出的土地出讓金數(shù)額，如果土地使用權(quán)受讓人有異議，則受讓人可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)，按照評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，如果是以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金的，則必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按照不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

　　土地出讓金使用范圍有哪些？

　　土地出讓金使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出（比如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)支出（比如前期土地開(kāi)發(fā)性支出），支農(nóng)支出（比如計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出），城市建設(shè)支出（比如完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出），其他支出（比如土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、計(jì)提國(guó)有土地收益基金等）。

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　　土地出讓金返還由土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)和土地的增值溢價(jià)兩部分構(gòu)成，請(qǐng)問(wèn)土地出讓金返還是什么意思？需要交稅嗎？

　　土地出讓金返還是什么？

　　土地出讓金返還或獎(jiǎng)勵(lì)款，是指在土地出讓過(guò)程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金且取得土地出讓票據(jù)以后，按地方政府規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或獎(jiǎng)勵(lì)。

　　土地出讓金返還要不要交稅？

　　土地出讓金是一種稅收返還，屬于政府補(bǔ)貼范疇。

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金 行政事業(yè)性收費(fèi) 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）相關(guān)規(guī)定，企業(yè)取得的各類(lèi)財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額；對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入。

　　財(cái)政性資金：企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門(mén)的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類(lèi)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金（直接減免的增值稅，即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收）。

　　另外根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2011】70號(hào)）相關(guān)規(guī)定，企業(yè)取得的政府補(bǔ)助資金符合以下三種情況，則不需要繳納所得稅：

　　一、企業(yè)可以提供政府補(bǔ)助資金相應(yīng)的資金撥付文件，并且文件上對(duì)資金的專(zhuān)項(xiàng)用途作了相應(yīng)規(guī)定；

　　二、財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)于這筆資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；

　　三、企業(yè)對(duì)這筆資金及資金所發(fā)生的支出進(jìn)行單獨(dú)核算。

　　政府補(bǔ)助：是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，主要形式包括財(cái)政撥款、財(cái)政貼息、稅收返還、無(wú)償劃撥非貨幣性資產(chǎn)。

　　總結(jié)：土地出讓金返還要不要交稅，需要看取得的這筆政府補(bǔ)助是否符合不征稅收入的條件，如果是符合“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)”的條件，則可以作為不征稅收入，不繳納企業(yè)所得稅。否則均應(yīng)計(jì)入當(dāng)年收入總額，繳納所得稅。

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　　土地出讓金一般由獲得土地使用權(quán)的一方來(lái)承擔(dān)，它不是簡(jiǎn)單的地價(jià)，是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇。請(qǐng)問(wèn)土地出讓金是什么時(shí)候開(kāi)始征收的？征收標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　土地出讓金什么時(shí)候開(kāi)始收取？

　　我國(guó)城市土地使用制度的有一個(gè)發(fā)展過(guò)程，該過(guò)程始于改革開(kāi)放，分為五個(gè)階段：

　　一、征收土地使用費(fèi)；

　　二、開(kāi)展土地使用權(quán)有償讓與和轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

　　三、制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；

　　四、修改憲法和土地管理法；

　　五、制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

　　土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)向土地使用者出讓土地使用權(quán)，按規(guī)定向受讓人收取的相應(yīng)土地出讓價(jià)款。它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，具備強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。根據(jù)城市土地使用制度的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，土地出讓金開(kāi)始征收發(fā)生在上述的第二階段，即開(kāi)展土地使用權(quán)有償讓與和轉(zhuǎn)讓。

　　土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)

　　1、有實(shí)際成交價(jià)且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則以成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金；對(duì)于成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則以全部地價(jià)40%計(jì)算土地出讓金。

　　2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，其土地出讓金是按照基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%來(lái)計(jì)算。

　　3、若是對(duì)以上兩種方法計(jì)算的土地出讓金數(shù)額存在異議的，則受讓人可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，根據(jù)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，應(yīng)先把成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按照不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。

　　5、土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)由各地依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)值來(lái)進(jìn)行確定，一般以房產(chǎn)所在地區(qū)參考價(jià)、房產(chǎn)使用剩余年限、房產(chǎn)的性質(zhì)不同對(duì)征收系數(shù)進(jìn)行確定。

　　6、計(jì)算出讓金，常用以下公式：

　?。?）出讓金=房屋參考價(jià)格×房產(chǎn)證上的建筑面積×征收系數(shù)

　　（2）出讓金=基準(zhǔn)地價(jià)×分?jǐn)偼恋孛娣e×征收系數(shù)

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　　土地出讓金是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，實(shí)際上是指土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和，既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。可以說(shuō)土地出讓金“似租非租，似稅非稅”。而土地收益金是指土地使用者向第三者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。對(duì)比土地出讓金和土地收益金兩者概念可知，它們之間存在一定區(qū)別。

　　一、計(jì)算方法不同

　　計(jì)算土地出讓金，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：

　　1、對(duì)于已有實(shí)際成交價(jià)，并且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則土地出讓金是按照成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的;如果成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金是按照全部地價(jià)40%進(jìn)行計(jì)算的。

　　2、對(duì)于發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓?zhuān)渫恋爻鲎尳鹂梢砸曰鶞?zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%來(lái)計(jì)算。

　　3、采取上面兩種方法計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人若是存在異議，則可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)做相應(yīng)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估價(jià)的40%對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算。

　　4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，對(duì)于土地出讓金是以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算得出的，則必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再以不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算。

　　計(jì)算土地收益金需考慮以下幾個(gè)方面的因素：

　　1、土地使用權(quán)用途不同，分別為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等，用途不同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。

　　2、如果房屋所處位置的土地級(jí)別不一樣，則地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有區(qū)別。

　　3、房屋樓層不同，其地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　總結(jié)：房屋面積即使相同，所繳納的土地收益金也有可能不同。

　　二、包括的具體內(nèi)容不同

　　土地出讓金目前已成為地方預(yù)算收入的主要來(lái)源，它可以理解為土地使用權(quán)的交易價(jià)格，主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等，具備強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。

　　另外，土地出讓金可以調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整一二三產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu);土地出讓金的分配，也能作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿。

　　土地收益金是一種財(cái)政收入，應(yīng)按專(zhuān)項(xiàng)資金進(jìn)行管理，主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。單位或個(gè)人發(fā)生劃撥或出讓土地出租的或者其他以營(yíng)利為目的，將劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的行為，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地收益金。

　　征收土地收益金主要意義在于促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，可以對(duì)國(guó)家、單位 和個(gè)人的利益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，利于房地產(chǎn)交易價(jià)格保持合理水平，還能為向土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓過(guò)渡創(chuàng)造條件。

　　如今越來(lái)越多人購(gòu)買(mǎi)二手房，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)一般會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。那么手房的土地出讓金由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？如何計(jì)算？

　　二手房的土地出讓金由哪一方交？

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定：如果以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，則由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

　　如果合同沒(méi)有特別約定的，則由買(mǎi)方(受讓人)繳納。

　　二手房土地出讓金如何計(jì)算？

　　二手房交易過(guò)程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房。也就是該房是在劃撥的土地上建造的，交易時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。土地出讓金的具體計(jì)算與基礎(chǔ)地價(jià)、房屋建筑總層數(shù)、房屋建筑面積等有關(guān)，在北京，按規(guī)定由買(mǎi)方繳納。

　　土地出讓金計(jì)算公式：該套房屋建筑面積*當(dāng)年成本價(jià)格*1%

　　土地出讓金計(jì)算方法

　　1、如果有實(shí)際成交價(jià)，并且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金以成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算；如果成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則土地出讓金以全部地價(jià)的40%來(lái)計(jì)算。

　　2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，其土地出讓金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%。

　　3、土地使用權(quán)受讓人如果對(duì)以上兩種方法計(jì)算得出的土地出讓金數(shù)額有異議，則可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，用劃撥土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再以不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地出讓金進(jìn)行計(jì)算。

　　土地出讓金是什么時(shí)候開(kāi)始征收的？

　　土地出讓金和土地使用稅的區(qū)別

　　土地出讓金是指土地使用權(quán)的交易價(jià)格，目前已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。它既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。具備強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）是指國(guó)家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。也就是說(shuō)土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以土地為征稅對(duì)象。

　　土地出讓金是指土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和，不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。一般住宅等項(xiàng)目采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式時(shí)，可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，這時(shí)我們將土地出讓金稱(chēng)為地價(jià)。但如果是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，由于不能依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，這時(shí)土地出讓金體現(xiàn)了稅費(fèi)的性質(zhì)，我們將其稱(chēng)為定價(jià)。

　　契稅是指土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，以中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人為納稅人。其中取得土地、房屋權(quán)屬包括以下方式：

　　1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、?zèng)與和交換）；

　　3、房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。

　　契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，是對(duì)契約征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率，由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。

　　通過(guò)對(duì)比土地出讓金和契稅的概念，可以看出土地出讓金不能等同于契稅。契稅由國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人進(jìn)行繳納；而土地出讓金由受讓人使用土地時(shí)進(jìn)行繳納。

　　由上分析可得：土地出讓金與契稅不是同一回事。

   土地出讓金是每年都需要繳納嗎？

　　其實(shí)土地出讓金并不是每年都要交，在使用期間只需要交一次。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這里的“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”是指無(wú)條件續(xù)期，也就是不用補(bǔ)交費(fèi)用，不用再次辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，就可以自動(dòng)繼續(xù)使用土地。

　　另外根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，另外，綜合或其它用地最高使用年限為50年。

　　更多推薦：土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)

　　一些采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式的住宅項(xiàng)目，可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，這里的定價(jià)也就是土地出讓金。請(qǐng)問(wèn)土地出讓金在什么情況下繳納？是買(mǎi)方出還是賣(mài)方出？

　　什么情況要繳納土地出讓金？

　　答：土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)，還帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，主要是指土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和，具備強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，土地出讓金是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。哪些情況下繳納土地出讓金？最常見(jiàn)的情況就是開(kāi)發(fā)商拿地搞開(kāi)發(fā)需要繳納土地出讓金。另外根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》有關(guān)規(guī)定，土地使用性質(zhì)不同，其土地使用年限也不一樣。若是居住用地的，則土地最高使用年限為70年，若是工業(yè)用地的，則土地最高使用年限為50年，若是商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的，則土地最高使用年限為40年。待使用年限滿以后，則要續(xù)交土地出讓金。

　　土地出讓金由買(mǎi)方出還是賣(mài)方出？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按以劃撥方式取得土地使用權(quán)，先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，待人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之后，受讓方應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并且按國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

　　合同當(dāng)中若是沒(méi)有特別約定的，則由買(mǎi)方繳納土地出讓金。

　　土地出讓金計(jì)算方法

　　土地出讓金用于什么地方？

　　答：目前土地出讓金已經(jīng)成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源，其本身是一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體，既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)。也就是說(shuō)，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。也可以將其理解為土地使用權(quán)的交易價(jià)格，根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出等。一般是一次性支付土地出讓金，但有些土地出讓金的金額較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間辦理相應(yīng)手續(xù)，因此也有多次進(jìn)行支付的形式。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商返還部分土地出讓金，用于拆遷或拆遷補(bǔ)償。請(qǐng)問(wèn)土地出讓金返還合法嗎？

　　土地出讓金返還是否合法？

　　根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》相關(guān)規(guī)定：

　　1、經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用者和土地價(jià)格，應(yīng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式確定。

　　2、各類(lèi)有償使用的土地供應(yīng)不得低于國(guó)家規(guī)定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。

　　由以上規(guī)定可知，土地出讓金的返還，不能通過(guò)先租后轉(zhuǎn)，或者工程進(jìn)行中以提供配套建設(shè)基金的名義給予間接上的資金支持。

　　按我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家收取土地出讓金后，若是在土地使用權(quán)未到期前將國(guó)有土地收回，則應(yīng)以一定原則返還土地出讓金。這種情況下的土地出讓金返還為合法行為。

　　土地出讓金返還相關(guān)規(guī)定

　　一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買(mǎi)安置回遷房。

　　二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）。

　　三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館）。

　　五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人。

　　六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

　　具體返還政策看招商引資或者土地出讓協(xié)議中相應(yīng)的明確返還條款。

　　根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。

　　土地出讓金返還是什么？

　　土地出讓金返還或獎(jiǎng)勵(lì)款，企業(yè)出讓土地過(guò)程中，按照招拍掛確定的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并獲取土地出讓票據(jù)后，地方政府按規(guī)定向企業(yè)給予的一定比例的土地出讓金返還或獎(jiǎng)勵(lì)款。土地出讓金返還由兩部分費(fèi)用構(gòu)成，其一是土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)、土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用，其二是土地的增值溢價(jià)部分。

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　　企業(yè)在取得土地使用權(quán)的時(shí)候，需要繳納一定數(shù)額的土地出讓金。土地出讓金具體是指什么？如何計(jì)算？

　　土地出讓金如何計(jì)算？

　　(1)有實(shí)際成交價(jià)的，且成交價(jià)不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按照成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金;如果實(shí)際成交價(jià)低于計(jì)準(zhǔn)低價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)，則按照40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　(2)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，應(yīng)該按照基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)40%計(jì)算土地出讓金。

　　(3)通過(guò)以上發(fā)放計(jì)算土地出讓金，如果土地使用權(quán)收到異議，需要由受托人找土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其土地進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格的40%計(jì)算。

　　(4) 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是指企業(yè)從各級(jí)政府的土地管理部門(mén)取得土地使用權(quán)，需要按照規(guī)定繳納土地出讓的價(jià)款，或者土地期滿之后，使用者需要進(jìn)行續(xù)期而向相關(guān)的土地管理部門(mén)繳納續(xù)期土地出讓價(jià)款，或通過(guò)行政撥款獲得土地使用權(quán)后將其進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，抵押，作價(jià)入股和投資，需要補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

　　土地出讓金能否抵扣增值稅？

　　準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) ):

　　第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

　　銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

　　差額計(jì)稅時(shí)，銷(xiāo)售額可以減購(gòu)買(mǎi)土地成本后，按差額計(jì)算交納增值稅。

　　企業(yè)向土地所有者購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)需要繳納一定金額的出讓金，另外也需要繳納相應(yīng)的契稅，當(dāng)企業(yè)補(bǔ)付出讓金契稅時(shí)，應(yīng)如何做會(huì)計(jì)分錄？

　　補(bǔ)付出讓金契稅的賬務(wù)處理

　　各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向土地所有者支付出讓金。而納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天就是契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。契稅屬于外購(gòu)?fù)恋匕l(fā)生的，計(jì)入土地成本的“相關(guān)稅費(fèi)”。

　　如果契稅的納稅義務(wù)時(shí)間是本年度的，則從今年開(kāi)始參與計(jì)算攤銷(xiāo)。

　　如果契稅的納稅義務(wù)時(shí)間是以前年度的，則通過(guò)“以前年度損益調(diào)整”科目進(jìn)行補(bǔ)攤銷(xiāo)，對(duì)于補(bǔ)付契稅，可做以下會(huì)計(jì)分錄：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)

　　       貸：銀行存款

　　借：以前年度損益調(diào)整

　　       貸：累計(jì)攤銷(xiāo)

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——企業(yè)所得稅

　　       貸：以前年度損益調(diào)整

　　借：利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

　　       貸：以前年度損益調(diào)整

　　以前年度損益調(diào)整核算企業(yè)本年度發(fā)生的調(diào)整以前年度損益的事項(xiàng)以及本年度發(fā)現(xiàn)的重要前期差錯(cuò)更正涉及調(diào)整以前年度損益的事項(xiàng)。企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)報(bào)告批準(zhǔn)報(bào)出日之間發(fā)生的需要調(diào)整報(bào)告年度損益的事項(xiàng)，也可以通過(guò)以前年度損益調(diào)整核算。

　　改變國(guó)有土地性質(zhì)補(bǔ)繳土地出讓金，是否需要補(bǔ)繳契稅？

　　納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，要繳納契稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

　　政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》國(guó)稅函〔2008〕662號(hào)文件

　　不少公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)購(gòu)入土地用于建造廠房或者作為投資，購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，應(yīng)設(shè)置無(wú)形資產(chǎn)科目進(jìn)行核算，相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄應(yīng)如何編制？

　　外購(gòu)?fù)恋貢?huì)計(jì)分錄

　　購(gòu)買(mǎi)土地的會(huì)計(jì)分錄：

　　購(gòu)入時(shí)：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

　　       貸：銀行存款

　　攤銷(xiāo)時(shí)：

　　借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)

　　       貸：累計(jì)攤銷(xiāo)——土地使用權(quán)

　　土地保證金的會(huì)計(jì)分錄是什么？

　　借：其他應(yīng)收款——保證金

　      　貸：銀行存款

　　土地出讓金，可做以下會(huì)計(jì)分錄：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地出讓金

　　       貸：銀行存款

　　競(jìng)買(mǎi)成功，競(jìng)買(mǎi)保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金：

　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地出讓金

　　       貸：其他應(yīng)收款--保證金

　　無(wú)形資產(chǎn)包括哪些？

　　無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)。包括社會(huì)無(wú)形資產(chǎn)和自然無(wú)形資產(chǎn)。

　　1、社會(huì)無(wú)形資產(chǎn)：專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)等;

　　2、自然無(wú)形資產(chǎn)：具實(shí)體物質(zhì)形態(tài)的天然氣等自然資源等。

　　無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)是什么？

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)于取得無(wú)形資產(chǎn)時(shí)分析判斷其使用壽命。使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行攤銷(xiāo)。使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷(xiāo)。使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，其殘值應(yīng)當(dāng)視為零。對(duì)于使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自可供使用(及其達(dá)到預(yù)定用途)當(dāng)月起開(kāi)始攤銷(xiāo)，處置當(dāng)月不再攤銷(xiāo)。

　　土地保證金轉(zhuǎn)成土地出讓金的首要條件是競(jìng)買(mǎi)成功，隨后先做兩者的會(huì)計(jì)分錄，最后再做競(jìng)買(mǎi)成功后的會(huì)計(jì)分錄。那么土地保證金轉(zhuǎn)土地出讓金的賬務(wù)處理怎么做？

　　土地保證金轉(zhuǎn)土地出讓金的賬務(wù)處理

　?。薄⑼恋乇ＷC金

　　借：其他應(yīng)收款——保證金

　　　　貸：銀行存款

　?。?、土地出讓金

　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地出讓金

　　　　貸：銀行存款

　?。?、競(jìng)買(mǎi)成功，競(jìng)買(mǎi)保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金

　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地出讓金

　　　　貸：其他應(yīng)收款——保證金

　　土地保證金和土地出讓金的定義

　　土地保證金是土地在招標(biāo)過(guò)程中需要支付的金額，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)拍者需要預(yù)交一部分的保證金，在拍賣(mài)成交之后，保證金沖抵價(jià)款，拍賣(mài)如果沒(méi)有成交，保證金也會(huì)在三天之內(nèi)退還給競(jìng)買(mǎi)人的。

　　土地出讓金是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，它由市場(chǎng)價(jià)格決定。

　　其他應(yīng)收款的會(huì)計(jì)核算

　　其他應(yīng)收款是指企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收股利和應(yīng)收利息以外的其他各種應(yīng)收及暫付款項(xiàng)。其他應(yīng)收款是資產(chǎn)類(lèi)科目，借方增加額表示資產(chǎn)增加，貸方增加額表示資產(chǎn)減少。

　　其主要內(nèi)容包括應(yīng)收的各種賠款、罰款，如因企業(yè)財(cái)產(chǎn)等遭受意外損失而向有關(guān)保險(xiǎn)公司收取的賠款等；應(yīng)收的出租包裝物租金；應(yīng)向職工收取的各種墊付款項(xiàng)，如為職工墊付的水電費(fèi)、應(yīng)由職工負(fù)擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)；存出保證金，如租入包裝物支付的押金；其他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng)。

　　契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。

　　契稅的納稅人的含義

　　契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。

　　契稅是指什么？

　　契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地與房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地及房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　契稅的征稅對(duì)象包括什么？

　　1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)撼惺苋死U納契稅，且不得因減免土地出讓金減免契稅；

　　2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移：承受人繳納契稅，但不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　免征契稅的情形有哪些？

　　免征契稅是一種稅收優(yōu)惠，一般購(gòu)房的時(shí)候需繳納契稅，但有些情況會(huì)給予優(yōu)惠，即可免交契稅，具體情形包括：

　　1、因拆遷重新購(gòu)置住房的居民，成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅；

　　2、對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地與房屋權(quán)屬，不征收契稅；

　　3、夫妻共有房屋屬共有財(cái)產(chǎn)，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人，不征收契稅；

　　4、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。

　　契稅的計(jì)稅依據(jù)包含增值稅嗎？

　　計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅，即免征增值稅確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)成交價(jià)格不扣減增值稅額。