其實房地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)時間一般以商品房結(jié)算，交付客戶為時點確認(rèn)收入。房子沒完工，先預(yù)售，可以計入預(yù)收款，確認(rèn)收入以后按照合同結(jié)轉(zhuǎn)利潤以及計算成本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入問題?

　　房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，投資大。為了籌集資金，房產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

　　房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)分錄?

　　房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款，因不符合收入確認(rèn)條件(風(fēng)險報酬沒有轉(zhuǎn)移)會計不確認(rèn)收入，但稅法將該種行為作為視同銷售。國家稅務(wù)總局2016年第18號公告中規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　因此房地產(chǎn)預(yù)收銷售房款就應(yīng)按會計、稅法的規(guī)定進(jìn)行會計處理：

　　房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款(這時可以給客戶開具收據(jù))：

　　借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款

　　期末計算交稅：

　　借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅 貸：銀行存款

　　當(dāng)收取客戶全部房款，會計確認(rèn)收入(這時可以給客戶開具發(fā)票)

　　借：銀行存款

　　借：預(yù)收賬款

　　借：應(yīng)交稅費-未交增值稅

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　貸：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅

　　同時接轉(zhuǎn)成本

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　稅務(wù)局征收稅款不是以會計收入確認(rèn)的時間、方法，而是只負(fù)責(zé)企業(yè)是否按照稅法要求有足額按時交稅。

　　房地產(chǎn)公司的會計可以說是在行業(yè)內(nèi)工資中上的，那么房地產(chǎn)公司會涉及到哪些會計分錄呢?如果對這部分內(nèi)容不太了解，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)一下吧!

　　房地產(chǎn)公司的相關(guān)賬務(wù)處理

　　1、房地產(chǎn)代理公司收取的賣房傭金收入屬于代理費收入，應(yīng)當(dāng)在銷售房產(chǎn)確認(rèn)代理費的時候確認(rèn)收入(一般是開具代理費的發(fā)票時)：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　2、成本費用核算，可以設(shè)置"勞務(wù)成本"科目，核算與銷售房子直接相關(guān)的人工等費用，在確認(rèn)收入時，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　貸：勞務(wù)成本

　　公司發(fā)生的日常經(jīng)營管理費用在發(fā)生的時候計入管理費用，簡化核算也可以不設(shè)置"勞務(wù)成本"科目，發(fā)生的所有的經(jīng)營、管理等費用在發(fā)生的時候計入管理費用、銷售費用等期間費用。

　　房地產(chǎn)代理公司發(fā)生的費用應(yīng)該怎么記賬?

　　將與收入有關(guān)的支出都計入主營業(yè)務(wù)成本;服務(wù)業(yè)的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業(yè)務(wù)人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊(網(wǎng)絡(luò))費、物業(yè)費等近似成本的內(nèi)容放在成本中; 辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關(guān)的內(nèi)容放在銷售費用或管理費用;將與收入有關(guān)的支出都計入主營業(yè)務(wù)成本; 服務(wù)業(yè)的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業(yè)務(wù)人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊(網(wǎng)絡(luò))費、物業(yè)費等近似成本的內(nèi)容放在成本中;辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關(guān)的內(nèi)容放在銷售費用或管理費用，新建單位和原有單位在年度開始時，會計人員均應(yīng)根據(jù)核算工作的需要設(shè)置應(yīng)用賬簿，即平常所說的"建賬"。建賬基準(zhǔn)日應(yīng)以公司成立日即營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日或營業(yè)執(zhí)照變更日為準(zhǔn)，由于會計核算以年度、季度、月進(jìn)行分期核算，實際工作中，一般以公司成立當(dāng)月月末或下月初為基準(zhǔn)日。如果公司設(shè)立之日是在月度中的某一天，一般以下一個月份的月初作為建賬基準(zhǔn)日

　　以上就是有關(guān)房地產(chǎn)公司的相關(guān)內(nèi)容，希望能夠幫助大家，想了解更多會計相關(guān)知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)!

　　企業(yè)持有的房地產(chǎn)，若是以賺取租金為目的的，則可稱為投資性房地產(chǎn)。發(fā)生投資性房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)置投資性房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算，相關(guān)的賬務(wù)處理怎么做？

　　投資性房地產(chǎn)處置的會計處理

　　成本模式下，投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)處理：

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　同時：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　       　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　           投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

   　        貸：投資性房地產(chǎn)

　　公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)處理：

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　同時：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　       公允價值變動損益

　       　資本公積—其他資本公積

　       　貸：投資性房地產(chǎn)—成本

　             　投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　公允價值變動損益、投資性房地產(chǎn)是什么？

　　公允價值變動損益是指一項資產(chǎn)在取得之后的計量，即后續(xù)采用公允價值計量模式時，期末資產(chǎn)賬面價值與其公允價值之間的差額。公允價所變動損益“損”就是損失，表示虧損;“益”就是收益，表示盈余。公允價值變動損益就是因為公允價值的變動而引發(fā)的“損”或是“益”。

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：

　　1、已出租的土地使用權(quán);

　　2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

　　3、已出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)屬于什么會計科目？

　　“投資性房地產(chǎn)”是資產(chǎn)類會計科目。是新會計準(zhǔn)則中新增加的一個會計科目， 它核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)，是指為了取得租金盈利和投資房產(chǎn)增值而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售，相關(guān)賬務(wù)處理怎么做？

　　投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　在核算投資性房地產(chǎn)的價值變動時，計量方法一般有兩種，分別是成本模式和公允價值模式，企業(yè)會計人員應(yīng)先設(shè)置好“投資性房地產(chǎn)“科目。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)分別設(shè)置“成本“和“公允價值變動“兩個明細(xì)科目。通常采用成本模式，公允價值模式需要在滿足特定的條件下才能使用。

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　　１．計提折舊或攤銷

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　       　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　?。玻嬏釡p值準(zhǔn)備

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　       貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　３．取得租金收入

　　借：銀行存款

　       　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　              　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　?。ǘ┎捎霉蕛r值模式：

　　１．公允價值上升

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　       貸：公允價值變動損益

　?。玻蕛r值下降

　　借：公允價值變動損益

　       　貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　３．取得租金收入

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)，是指為了收租金盈利和投資房產(chǎn)增值而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

　　當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)證明房產(chǎn)用途轉(zhuǎn)變時，就會把其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，那么自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)怎么做賬務(wù)處理？

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　借：投資性房地產(chǎn)（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              投資性房地產(chǎn)累計折舊(投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　              投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理是

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價值）

　　       累計折舊(累計攤銷)

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       公允價值變動損益（借差）

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              資本公積—其他資本公積（貸差）

　　什么是固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　什么是資本公積？

　　資本公積是指企業(yè)在經(jīng)營過程中由于接受捐贈、股本溢價以及法定財產(chǎn)重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業(yè)收益無關(guān)而與資本相關(guān)的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業(yè)、所有權(quán)歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。

　　企業(yè)為賺取租金或令擁有的房地產(chǎn)增值，會將暫時閑置的自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對于該情況，應(yīng)如何做會計分錄？

　　自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　一、在一般成本模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計分錄：

　　借：投資性房地產(chǎn)（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)(原值)

　              　投資性房地產(chǎn)累計折舊/投資性房地產(chǎn)累計攤銷

　　二、在公允價值的計算模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本(公允價值)

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　       公允價值變動損益(借差)

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)(原值)

　　              資本公積—其他資本公積(貸差)

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)自用房地產(chǎn)；為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　如今許多房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤尚未開盤時就開始宣傳銷售，還會給予一定的現(xiàn)金折扣讓利給客戶，那么關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金折扣的賬務(wù)處理怎么做？

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金折扣的賬務(wù)處理

　　1、收到款項時

　　借：應(yīng)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　2、發(fā)生現(xiàn)金折扣時

　　借：銀行存款

　　　　財務(wù)費用

　　　　貸：應(yīng)收賬款

　　3、如果超過了現(xiàn)金折扣的最后期限

　　借：銀行存款

　　　　貸：應(yīng)收賬款

　　現(xiàn)金折扣是什么？

　　現(xiàn)金折扣是企業(yè)為了吸引客戶提前付款而給予的價格上的優(yōu)惠?，F(xiàn)金折扣越高，提前付款的客戶越多，但會減少企業(yè)的利潤。信用期間是企業(yè)允許客戶從購買商品到付款的最長時間。信用期間越長，越利于企業(yè)銷售商品，但會占用資金，增加壞賬損失的可能性。折扣期間是企業(yè)給予客戶享受現(xiàn)金折扣的時間，客戶只有在此期間付款才能得到現(xiàn)金折扣。信用條件是企業(yè)為了鼓勵客戶盡快付款而給客戶提出的付款要求，包括信用期間、現(xiàn)金折扣和折扣期間。

　　財務(wù)費用是什么？

　　財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生或收到的現(xiàn)金折扣等。包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出(減利息收入)、匯兌損益(有的企業(yè)如商品流通企業(yè)、保險企業(yè)進(jìn)行單獨核算，不包括在財務(wù)費用)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

　　房屋開盤預(yù)售時，購房者會交付一定的定金或預(yù)付款以在未來一定日期擁有現(xiàn)房。當(dāng)企業(yè)收到房屋預(yù)售款時，應(yīng)如何做賬？

　　房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售款的會計分錄

　　1、假如是企業(yè)在預(yù)售時所收的預(yù)收款項：

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款

　　2、假如是已經(jīng)開票銷售的房地產(chǎn)收款：

　　借：銀行存款

　　       貸：應(yīng)收賬款

　　什么是預(yù)收賬款？

　　是指企業(yè)向購貨方預(yù)收的購貨訂金或部分貨款。預(yù)收賬款是以買賣雙方協(xié)議或合同為依據(jù)，由購貨方預(yù)先支付一部分或全部貨款給供應(yīng)方而發(fā)生的一項負(fù)債，這項負(fù)債要用以后的商品或勞務(wù)來償付。

　　企業(yè)在收到這筆錢時，商品或勞務(wù)的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認(rèn)為一項負(fù)債，即貸記“預(yù)收賬款”賬戶。企業(yè)按合同規(guī)定提供商品或勞務(wù)后，再根據(jù)合同的履行情況，逐期將未實現(xiàn)收入轉(zhuǎn)成已實現(xiàn)收入，即借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記有關(guān)收入賬戶。

　　什么是應(yīng)收賬款？

　　是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購買單位收取的款項，包括應(yīng)由購買單位或接受勞務(wù)單位負(fù)擔(dān)的稅金、代購買方墊付的包裝費各種運雜費等。此外，在有銷售折扣的情況下，還應(yīng)考慮商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣等因素。

　　應(yīng)收賬款是伴隨企業(yè)的銷售行為發(fā)生而形成的一項債權(quán)。因此，應(yīng)收賬款的確認(rèn)與收入的確認(rèn)密切相關(guān)。通常在確認(rèn)收入的同時，確認(rèn)應(yīng)收賬款。該賬戶按不同的購貨或接受勞務(wù)的單位設(shè)置明細(xì)賬戶進(jìn)行明細(xì)核算。

　　對于投資性房地產(chǎn)的會計處理，企業(yè)通常設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”“銀行存款”“資本公積”等會計科目進(jìn)行核算，相關(guān)的賬務(wù)處理該怎么做？

　　投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　1、外購的投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　　2、自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　　3、內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)（成本模式）

　　　　投資性房地產(chǎn)——成本（公允價值模式）

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下，虧）

　　　　存貨跌價準(zhǔn)備

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）

　　成本模式下：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊

　　　　固定資地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下）

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）

　　如何理解固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　對于投資性房地產(chǎn)處置的會計處理，企業(yè)通常設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”“其他綜合收益”等科目進(jìn)行核算，相關(guān)的賬務(wù)處理該怎么做？

　　處置投資性房地產(chǎn)的會計分錄　　

　　1、當(dāng)采用成本法核算時：

　　借：銀行存款

　　　　累計攤銷

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2、當(dāng)采用權(quán)益法核算時：

　　借：銀行存款

　　　　資產(chǎn)減值損失

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　　　　　其他綜合收益

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：

　　1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；

　　2、該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無特別之處。

　　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點：

　　1、用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日；

　　2、持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3、持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)。

　　企業(yè)發(fā)生的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般是指能夠單獨計量和出售的房產(chǎn)，可以賺取一定的租金。對于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該如何做賬？

　　投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理

　　1.計提折舊或攤銷

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　       　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　2.計提減值準(zhǔn)備

　　借：資產(chǎn)減值損失

　      　 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　3.取得租金收入

　　借：銀行存款

　　      貸：其他業(yè)務(wù)收入

　             　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　公允價值模式：

　　1.公允價值上升

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　       貸：公允價值變動損益

　　2.公允價值下降

　　借：公允價值變動損益

　　       貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　3.取得租金收入

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　公允價值變動損益是指一項資產(chǎn)在取得之后的計量，即后續(xù)采用公允價值計量模式時，期末資產(chǎn)賬面價值與其公允價值之間的差額。公允價所變動損益“損”就是損失，表示虧損;“益”就是收益，表示盈余。公允價值變動損益就是因為公允價值的變動而引發(fā)的“損”或是“益”。

　　投資性房地產(chǎn)如何理解？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：

　　1、已出租的土地使用權(quán);

　　2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

　　3、已出租的建筑物。

　　其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本是什么？

　　其他業(yè)務(wù)收入是指各類企業(yè)主營業(yè)務(wù)以外的其他日常活動所取得的收入。一般情況下，其他業(yè)務(wù)活動的收入不大，發(fā)生頻率不高，在收入中所占比重較小。

　　如材料物資及包裝物銷售、無形資產(chǎn)使用權(quán)實施許可、固定資產(chǎn)出租、包裝物出租、運輸、廢舊物資出售收入等。 其他業(yè)務(wù)收入是企業(yè)從事除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，具有不經(jīng)常發(fā)生，每筆業(yè)務(wù)金額一般較小，占收入的比重較低等特點。

　　其他業(yè)務(wù)成本是指企業(yè)確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他日常經(jīng)營活動所發(fā)生的支出。其他業(yè)務(wù)成本包括銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的折舊額、出租無形資產(chǎn)的攤銷額、出租包裝物的成本或攤銷額等。采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的，其投資性房地產(chǎn)計提的折舊額或攤銷額，也構(gòu)成其他業(yè)務(wù)成本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅時，可以采取簡易計稅的方法來繳納增值稅，一般設(shè)置應(yīng)交稅費科目核算，相關(guān)的賬務(wù)處理怎么做？

　　房地產(chǎn)企業(yè)簡易計稅的會計分錄

　　1、開發(fā)建設(shè)階段

　　借：開發(fā)成本

　　　　貸：銀行存款

　　2、預(yù)售階段

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款

　　借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　3、交房階段

　　借：預(yù)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費—簡易計稅

　　借：應(yīng)交稅費—簡易計稅

　　　　貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

　　抵減預(yù)繳稅款

　　借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

　　　　貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　什么是房地產(chǎn)開發(fā)成本？

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。

　　應(yīng)交稅費是什么？

　　應(yīng)交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。包括：增值稅、消費稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、教育費附加、印花稅。本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未交納的稅費；期末如為借方余額，反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅費。

　　利息資本化實際指的是將利息支出確認(rèn)為一項資產(chǎn)，而房地產(chǎn)需要相當(dāng)長的時間才能達(dá)到可銷售的狀態(tài)，因此所發(fā)生的借款利息支出需要進(jìn)行資本化。那么房地產(chǎn)利息資本化時，相關(guān)會計分錄應(yīng)如何編制？

　　房地產(chǎn)利息資本化的會計分錄

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的貸款所產(chǎn)生的利息支出，在房地產(chǎn)正式完工之前需要計入相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息需要通過設(shè)置“開發(fā)成本”科目進(jìn)行會計核算。如果是完工之后發(fā)生的借款費用，則應(yīng)作為財務(wù)費用直接扣除。

　　借：在建工程

　      　 貸：研發(fā)支出

　　借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費用

　　       貸：應(yīng)付利息

　　房地產(chǎn)利息資本化應(yīng)符合哪些條件？

　　1、資產(chǎn)支出已經(jīng)實際發(fā)生，為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)以及承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出都屬于資產(chǎn)支出;

　　2、借款費用已經(jīng)實際發(fā)生;

　　3、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)實際開展。

　　由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用資本化的時間，應(yīng)當(dāng)是在項目的開始日到開發(fā)項目竣工的驗收日。假如房產(chǎn)開發(fā)建造過程中發(fā)生了非正常的中斷，且中斷時間持續(xù)超過三個月的，需要暫停借款費用的資本化。

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，相應(yīng)的賬務(wù)處理怎么做？

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　成本模式下，

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下，

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日的公允價值)

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　公允價值變動損益(倒擠，借差)

　　　　貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

　　　　　　其他綜合收益(倒擠，貸差)

　　處置時，將其他綜合收益、公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　什么是投資性房地產(chǎn)？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　　其他綜合收益是什么？

　　其他綜合收益是指企業(yè)根據(jù)其他會計準(zhǔn)則規(guī)定未在當(dāng)期損益中確認(rèn)的各項利得和損失。

　　公允價值變動損益是什么？

　　公允價值變動損益是指企業(yè)以各種資產(chǎn)，如投資性房地產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣交換、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失。即公允價值與賬面價值之間的差額。該項目反映了資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動而產(chǎn)生的損益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款，因不符合收入確認(rèn)條件（風(fēng)險報酬沒有轉(zhuǎn)移）會計不確認(rèn)收入，但稅法將該種行為作為視同銷售。那么房地產(chǎn)企業(yè)未確認(rèn)收入怎么做賬務(wù)處理？

　　房地產(chǎn)企業(yè)未確認(rèn)收入的賬務(wù)處理

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款（同時給客戶開具收據(jù)）

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款

　　2、期末計算交稅

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　3、當(dāng)收取客戶全部房款，會計確認(rèn)收入（同時給客戶開具發(fā)票）

　　借：銀行存款

　　　　預(yù)收賬款

　　　　應(yīng)交稅費——未交增值稅

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

　　4、同時結(jié)轉(zhuǎn)成本

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　預(yù)收賬款的會計核算

　　預(yù)收賬款是指企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項。與應(yīng)付賬款不同，預(yù)收賬款所形成的負(fù)債通常不以貨幣償付。

　　一般包括預(yù)收的貨款、預(yù)收購貨定金等。企業(yè)在收到這筆錢時，商品或勞務(wù)的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認(rèn)為一項負(fù)債，即貸記“預(yù)收賬款”賬戶。企業(yè)按合同規(guī)定提供商品或勞務(wù)后，再根據(jù)合同的履行情況，逐期將未實現(xiàn)收入轉(zhuǎn)成已實現(xiàn)收入，即借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記有關(guān)收入賬戶。

　　預(yù)收賬款是負(fù)債類科目，預(yù)收賬款就是先收款后發(fā)貨。如果公司預(yù)收賬款情況很少，則不必專門設(shè)置預(yù)收賬款賬戶，可在應(yīng)付賬款、應(yīng)收賬款中核算。

　　房地產(chǎn)作為一個開發(fā)周期長，投資巨大的行業(yè)，其賬務(wù)處理也有所不同，那么房地產(chǎn)的賬務(wù)處理怎么做？

　　房地產(chǎn)行業(yè)的會計分錄

　　將土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（某房屋）

　　       貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)（某土地）

　　開始建設(shè)房屋：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（某房屋）

　　       貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地（某土地）

　　房屋預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　       貸：銀行存款

　　房屋完工后，企業(yè)應(yīng)及時將所得稅反映在利潤表中：

　　借：所得稅費用

　　       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　按照預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅之間的差額繳納所得稅時：

　　借：所得稅費用

　　       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　       貸：銀行貸款

　　什么是開發(fā)成本？

　　本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

　　本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)核算。

　　什么是開發(fā)產(chǎn)品？

　　本科目是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中的專用科目。

　　本科目借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓等的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。

　　月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金、資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)，該如何做賬務(wù)處理？

　　投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　一、成本模式：

　?。保嬏嵴叟f或攤銷時：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　       貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　２．計提減值準(zhǔn)備時：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　       貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　?。常〉米饨鹗杖耄?/p>

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　二、公允價值模式：

　?。保蕛r值上升：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　       貸：公允價值變動損益

　　２．公允價值下降：

　　借：公允價值變動損益

　　       貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　?。常〉米饨鹗杖耄?/p>

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　什么是其他業(yè)務(wù)收入？

　　其他業(yè)務(wù)收入是指各類企業(yè)在主營業(yè)務(wù)以外的其他日?；顒铀〉玫氖杖搿Ｒ话闱闆r下，其他業(yè)務(wù)收入在收入中所占比重較小。

　　“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)收入以外的其他銷售或其他業(yè)務(wù)的收入，如代購代銷、材料銷售、包裝物出租等收入，并且應(yīng)當(dāng)按照其他業(yè)務(wù)的種類，如“代購代銷”、“材料銷售”、“包裝物出租”等設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

　　“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶屬于損益類賬戶。期末應(yīng)將余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

　　取得投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理主要涉及外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)和自行建造投資性房地產(chǎn)，具體賬務(wù)處理如下：

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)

　　企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值時，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。取得時的實際成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

自行建造投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)一段時間后才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。編制會計分錄如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　貸：在建工程

　　　　　　開發(fā)產(chǎn)品

取得投資性房地產(chǎn)概述

　　與其他資產(chǎn)項目一樣，某個項目在符合投資性房地產(chǎn)定義的前提下，同時滿足下列兩項條件的，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時的成本進(jìn)行計量。

　　處置投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理主要涉及采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置。具體如下：

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際收到的處置收入金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。同時，結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計的公允價值變動。若存在原轉(zhuǎn)換日計入其他綜合收益的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

處置投資性房地產(chǎn)概述

　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損的，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。此外，企業(yè)因其他原因，如非貨幣性資產(chǎn)交換等而減少投資性房地產(chǎn)，也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。

投資性房地產(chǎn)解釋

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取資本租金或者資本增值而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換賬務(wù)處理主要涉及采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換；采用公允價值模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換，具體如下：

采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　由于是用成本模式進(jìn)行核算，投資性房地產(chǎn)與存貨、自用性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換均按照資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，即企業(yè)將之前用于出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照此投資性房地產(chǎn)以前會計期間計提的累計折舊或者攤銷金額，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”科目，貸記“累計折舊”“累計攤銷”科目，按照以前會計期間計提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)能夠達(dá)到自用的狀態(tài)的日期，使企業(yè)可以將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品或者提供勞務(wù)。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，即房地產(chǎn)開發(fā)商對之前用作出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)，以待日后出售。企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日做類似于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬務(wù)處理，應(yīng)該將房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)做出明確的書面決議表明企業(yè)要將原投資性房地產(chǎn)重新開發(fā)以待對外出售的日期。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即將企業(yè)之前用于生產(chǎn)產(chǎn)品或者提供勞務(wù)的房地產(chǎn)改用為出租，企業(yè)應(yīng)該在租賃期開始日按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的原價，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，將以前會計年度計提的累計折舊和減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

　　存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)開發(fā)商將其持有的之前準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)以經(jīng)營租賃的方式租出，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照存貨的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照原來存貨已經(jīng)計提的跌價準(zhǔn)備，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。此處的轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)正式做出書面決定以明確表明用作存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)的日期。相關(guān)會計分錄與上述類似。

采用公允價值模式核算的投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　由于是用公允價值模式進(jìn)行核算的，投資性房地產(chǎn)與存貨、自用性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換均按照資產(chǎn)的公允價值進(jìn)行。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)該按照投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按照投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照累計的公允價值變動，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，將借貸方的差額借記或者貸記“公允價值變動損益”科目。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，其他會計處理同投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的會計處理。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)應(yīng)該在轉(zhuǎn)換日按照該自用房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已經(jīng)計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，按照已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的金額，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。當(dāng)公允價值小于賬面價值時，則應(yīng)該將差額借記“公允價值變動損益”科目；當(dāng)公允價值大于賬面價值，則應(yīng)該將其差額貸記“其他綜合收益”科目，在日后處置時轉(zhuǎn)入當(dāng)期的損益。

　　存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)該按照存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，其他會計處理同自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)的會計處理。

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)概述

　　當(dāng)企業(yè)有確鑿的證據(jù)表明持有的房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，則需要對其進(jìn)行重新分類，如將原來用于出租的房地產(chǎn)改為自用于生產(chǎn)或者管理，將自用的土地使用權(quán)出租獲取租金，房地產(chǎn)商作為存貨的房地產(chǎn)以經(jīng)營租賃的方式進(jìn)行出租，或者相反地，房地產(chǎn)商將之前經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)以便對外銷售。