承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”,承典他人的物品或房產(chǎn),并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià),占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。
房產(chǎn)稅中的承典人是買方還是賣方?
承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”,承典他人的物品或房產(chǎn),并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià),占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。
財(cái)產(chǎn)出典,一方將財(cái)產(chǎn)押給另一方管理使用,以換取一定的金額,不付利息,議定出典期限,到期還款收回原物。財(cái)產(chǎn)出典者為出典人,對(duì)方即為承典人。
房產(chǎn)稅本身是在房產(chǎn)所在地向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,沒有承典人的說法,不過以房產(chǎn)出典的,是有承典人和出典人的。
承典人的權(quán)利與義務(wù)是什么?
權(quán)利包括:
1、占有、使用、收益典物;
2、轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物;
3、在出典人出賣典物時(shí)的同等條件下的優(yōu)先購買權(quán);
4、重建或修繕典物;
5、為典物支付有益費(fèi)用的,在出典人回贖時(shí),在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請(qǐng)求出典人償還。
義務(wù)包括:
1、保管典物;
2、分擔(dān)典權(quán)存續(xù)期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風(fēng)險(xiǎn);
3、承典人欲取得他人房屋的典權(quán),必須支付典價(jià)。典價(jià)應(yīng)一次性支付,數(shù)額一般略低于賣價(jià)。
4、、在出典人回贖時(shí),盡可能恢復(fù)典物的原狀,返還給出典人。
為什么要承典人交房產(chǎn)稅?
房屋出典后,在典期以內(nèi),出典人仍然享有房屋所有權(quán),但已不能直接占有、使用房屋;承租人雖取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán),但并不能任意進(jìn)行處分。典期屆滿的一般法律后果是,出典人如不返還典價(jià)款即喪失房屋所有權(quán),承典人則因此而取得房屋所有權(quán)?;诔龅涞奶攸c(diǎn),房屋出典的,應(yīng)該由承典人交房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有哪些?
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房價(jià)或出租租金收入征收的一種稅。其計(jì)稅依據(jù)有房產(chǎn)的計(jì)稅余值、房產(chǎn)租金收入兩種。
房產(chǎn)稅的具體計(jì)算方法如下:
1、按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-10%至30%)×1.2%。
2、按租金收入計(jì)算,其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)。
銷售折讓是指由于貨物的品種或質(zhì)量等原因引起銷售額的減少,即銷售方給予購貨方未予退貨狀況下的價(jià)格折讓,那么購貨方收到銷售折讓的賬務(wù)處理該怎么做?
購買方收到銷售折讓的會(huì)計(jì)分錄
借:庫存商品(紅字)
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)(紅字)
貸:銀行存款等(紅字)
如果在確認(rèn)銷售收入之前就已經(jīng)發(fā)生銷售折讓,則應(yīng)在確認(rèn)銷售收入時(shí)直接按扣除銷售折讓后的金額確認(rèn),會(huì)計(jì)分錄如下:
借:銀行存款等
貸:主營業(yè)務(wù)收入(扣除折讓后的凈額)
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
同時(shí):
借:主營業(yè)務(wù)成本
貸:庫存商品
如果已經(jīng)確認(rèn)了銷售商品的收入又發(fā)生了銷售折讓,且不屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的,應(yīng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期的銷售商品收入,如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的,還應(yīng)沖減已確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額,會(huì)計(jì)分錄如下:
借:主營業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
貸:銀行存款等
什么是庫存商品?
企業(yè)應(yīng)設(shè)置"庫存商品"科目,核算庫存商品的增減變化及其結(jié)存情況。商品驗(yàn)收入庫時(shí),應(yīng)由"生產(chǎn)成本"科目轉(zhuǎn)入"庫存商品"科目;對(duì)外銷售庫存商品時(shí),根據(jù)不同的銷售方式進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理;在建工程等領(lǐng)用庫存商品,應(yīng)按其成本轉(zhuǎn)賬。
庫存商品明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)庫存商品的品種、規(guī)格和種類設(shè)置明細(xì)賬。
庫存商品明細(xì)賬一般采用數(shù)量金額式。
為了鼓勵(lì)購買方快速支付相關(guān)款項(xiàng),企業(yè)會(huì)向購買方提供一定的現(xiàn)金折扣,對(duì)于現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)處理,企業(yè)一般通過應(yīng)付賬款、財(cái)務(wù)費(fèi)用等科目核算,相關(guān)的賬務(wù)處理怎么做?
購買方現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄
借:應(yīng)付賬款
貸:銀行存款
財(cái)務(wù)費(fèi)用
現(xiàn)金折舊和商業(yè)折扣的區(qū)別是什么?
現(xiàn)金折扣為了促使客戶盡早付清貨款而提供的一種價(jià)格優(yōu)惠?,F(xiàn)金折扣發(fā)生在銷貨之后,是一種融資性質(zhì)理財(cái)費(fèi)用,因此現(xiàn)金折扣不得從銷售額中減除。
商業(yè)折扣是指企業(yè)根據(jù)市場供需情況,或針對(duì)不同的顧客,在商品標(biāo)價(jià)上給予一定的扣除。
1、目的不同。現(xiàn)金折扣是為鼓勵(lì)客戶提前付款而給予的債務(wù)扣除;商業(yè)折扣是為促進(jìn)銷售而給予的價(jià)格扣除。
2、發(fā)生折扣的時(shí)間不同?,F(xiàn)金折扣在商品銷售后發(fā)生,企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)不能確定相關(guān)的現(xiàn)金折扣,銷售后現(xiàn)金折扣是否發(fā)生應(yīng)視買方的付款情況而定;而商業(yè)折扣在銷售時(shí)就已發(fā)生,確認(rèn)銷售收入時(shí)按扣除商業(yè)折扣后的凈額,無需作賬務(wù)處理。
應(yīng)付賬款是什么?
應(yīng)付賬款是指企業(yè)因購買材料、商品或接受勞務(wù)供應(yīng)等經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。應(yīng)付賬款,一般應(yīng)在與所購買物資所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移,或者所購買的勞務(wù)已經(jīng)接受時(shí)確認(rèn)。
應(yīng)付賬款屬于負(fù)債類科目,應(yīng)付賬款貸方是應(yīng)付賬款的增加,借方是應(yīng)付賬款的減少。
負(fù)債類科目分為流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債兩類。流動(dòng)負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付利息等。長期負(fù)債包括長期應(yīng)付款、長期借款、應(yīng)付債券等。
現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人可以為了國家鼓勵(lì)企業(yè)債務(wù)人在法律規(guī)定期限內(nèi)付款,而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。那么企業(yè)應(yīng)如何編制現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄?
現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄
銷售發(fā)生時(shí):
借:應(yīng)收賬款
貸:主營業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)
借:主營業(yè)務(wù)成本
貸:庫存商品
收到貨款時(shí):
借:銀行存款
財(cái)務(wù)費(fèi)用
貸:應(yīng)收賬款
什么是現(xiàn)金折扣?
現(xiàn)金折扣是一種鼓勵(lì)購買者快速支付他們賬單的價(jià)格削減方式,其期限在凈期限內(nèi)變更。銷貨方實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
在計(jì)算現(xiàn)金折扣時(shí),還應(yīng)注意銷售方是按不包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣,還是按包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣,兩種情況下購買方享有的現(xiàn)金折扣金額不同。
什么是財(cái)務(wù)費(fèi)用?
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用。具體項(xiàng)目有:利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金發(fā)生的其他費(fèi)用等。
應(yīng)收賬款是什么?
應(yīng)收賬款是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等業(yè)務(wù),應(yīng)向購買單位收取的款項(xiàng),包括應(yīng)由購買單位或接受勞務(wù)單位負(fù)擔(dān)的稅金、代購買方墊付的各種運(yùn)雜費(fèi)等。
二手房交易當(dāng)中,個(gè)人作為買方,購入時(shí)涉及的稅費(fèi)一般為契稅、印花稅等。
二手房買賣買方如何交稅?
一、契稅:
1、如果個(gè)人購買的面積是90平方米及以下,并且是家庭唯一住房的,則減按1%的稅率進(jìn)行征收。
2、如果個(gè)人購買的面積是90平方米及以下,并且是家庭第二套改善性住房的,則減按1%的稅率進(jìn)行征收。
3、如果個(gè)人購買的面積是90平方以上,并且是家庭唯一住房的,則減按1.5%的稅率進(jìn)行征收。
4、如果個(gè)人購買的面積是90平方米以上,并且是家庭第二套改善性住房的,則減按2%的稅率進(jìn)行征收。
5、如果是家庭的第三套及以上,那么就應(yīng)按照法定的稅率3%進(jìn)行征收。
二、印花稅:
如果是自然人購買住房,那么予以免征 。
案例分析
賣方轉(zhuǎn)讓主城區(qū)一套住房,面積是95平方米、價(jià)值(含稅)為105萬,在2020年購入時(shí),其所繳納的契稅是1.2萬,購入價(jià)(含稅)是84萬,并沒有其他費(fèi)用;買方名下無房。那么本次交易,買賣雙方應(yīng)如何交稅?
一、賣方:
1、未滿兩年需繳納增值稅:105÷(1+5%)×5%=5萬。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅:5×7%×50%=0.175萬。
3、教育費(fèi)附加:5×3%×50%=0.075萬。
4、地方教育附加:5×2%×50%=0.05萬。
5、個(gè)人所得稅:(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9萬。
6、土地增值稅:免征
7、印花稅:免征
二、買方:
1、個(gè)人購買的面積是90平方米以上,并且是家庭唯一的住房,那么其契稅就應(yīng)當(dāng)減按1.5%稅率進(jìn)行征收:
(105-5)×1.5%=1.5萬。
2、印花稅:免征
對(duì)于一般納稅人企業(yè)來說,本期銷售商品服務(wù)取得收入時(shí),是需要繳納增值稅的,發(fā)生購貨業(yè)務(wù)時(shí)取得的合規(guī)進(jìn)項(xiàng)票也是可以進(jìn)行抵扣的。當(dāng)購買方需要沖紅已抵扣的增值稅專用發(fā)票,該如何處理?
購買方已將增值稅發(fā)票認(rèn)證抵扣了,該如何沖紅?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]47號(hào))規(guī)定,增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡稱“專用發(fā)票”)后,發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件,或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓,需要開具紅字專用發(fā)票的,按以下方法處理:(一)購買方取得專用發(fā)票已用于申報(bào)抵扣的,購買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)(以下簡稱“新系統(tǒng)”)中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下簡稱《信息表》,詳見附件),在填開《信息表》時(shí)不填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息,應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出,待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后,與《信息表》一并作為記賬憑證。
增值稅專用發(fā)票沖紅的賬務(wù)處理
已經(jīng)認(rèn)證抵扣的增值稅專用發(fā)票,需要開具紅字發(fā)票的,必須由購買方向國稅局發(fā)起開具紅字發(fā)票的申請(qǐng),并將抵扣的增值稅額做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理,等國稅局批準(zhǔn)后,由銷售方開具紅字增值稅專用發(fā)票。
開了紅字發(fā)票,銷售方要根據(jù)紅字發(fā)票的記賬聯(lián),做與原來分錄一致的負(fù)數(shù)或紅字分錄進(jìn)行沖減。
借:銀行存款/應(yīng)收賬款 負(fù)數(shù)或紅字
貸:主營業(yè)務(wù)收入 負(fù)數(shù)或紅字
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 負(fù)數(shù)或紅字
購貨方應(yīng)該做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出:
借:原材料/庫存商品 負(fù)數(shù)或紅字
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 負(fù)數(shù)或紅字
貸:應(yīng)付賬款 負(fù)數(shù)或紅字