增值稅已經(jīng)是老生常談的一個稅種了，無論企業(yè)規(guī)模大小，普遍都會發(fā)生增值稅業(yè)務(wù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)繳增值稅時該如何做會計分錄？

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅）

　　　　貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)開發(fā)各階段會計核算要怎么做？

　?。保O(shè)立階段：

　?。ǎ保┴泿刨Y金出資：

　　借：銀行存款

　　　　貸：實收資本／股本

　?。ǎ玻嵨锍鲑Y：

　　借：固定資產(chǎn)／無形資產(chǎn)／原材料

　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）

　　　　貸：實收資本

　　如股東以土地出資，應(yīng)作為無形資產(chǎn)進行核算。

　?。ǎ常┵Y本溢余：

　　借：銀行存款

　　　　貸：實收資本

　　　　　　資本公積

　?。ǎ矗├U納印花稅：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

　　　　貸：銀行存款

　?。玻玫仉A段：

　　（１）支付土地出讓金：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——ＸＸ項目——土地征用及拆遷補償費——土地出讓金

　　　　貸：銀行存款

　?。ǎ玻├U納契稅：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——ＸＸ項目——土地征用及拆遷補償費——契稅

　　　　貸：銀行存款

　?。ǎ常├U納大配套費：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——ＸＸ項目——土地征用及拆遷補償費——配套費

　　　　貸：銀行存款

　?。常_發(fā)階段

　　以支付工程款為例：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——ＸＸ項目——建筑安裝工程費——土建工程

　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）

　　　　貸：銀行存款／原材料

　　４．項目竣工階段：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　　貸：開發(fā)成本

　?。担_發(fā)產(chǎn)品用于銷售：

　?。ǎ保┥唐贩款A(yù)售：

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

　　　　應(yīng)交稅費——城市維護建設(shè)稅

　　　　應(yīng)交稅費——教育費附加

　　　　應(yīng)交稅費——地方教育附加

　　　　應(yīng)交稅費——土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　?。ǎ玻┥唐贩夸N售：

　　借：銀行存款／應(yīng)收賬款／預(yù)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加

　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育附加

　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　６．開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用：

　　借：固定資產(chǎn)

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　?。罚_發(fā)產(chǎn)品用于出租：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　?。福找娣峙潆A段：

　?。ǎ保├麧櫡峙洌?/p>

　　借：利潤分配——未分配利潤

　　　　貸：利潤分配——應(yīng)付現(xiàn)金股利

　?。ǎ玻┲Ц冬F(xiàn)金股利：

　　借：應(yīng)付股利

　　　　貸：銀行存款

　?。ǎ常┮蚤_發(fā)產(chǎn)品進行分配：

　　借：應(yīng)付股利

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　房地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中，發(fā)生預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)的，預(yù)繳的增值稅，可通過應(yīng)交稅費科目核算，相關(guān)會計分錄如何編制？

　　房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅的會計分錄

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

　　       貸：銀行存款

　　預(yù)繳增值稅的計算公式

　　1、一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按下列公式計算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

　　2、小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按下列公式計算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　注意：小規(guī)模納稅人的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。

　　3、預(yù)繳增值稅的計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

　　房地產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅的會計分錄

　　計提時：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅

　　繳納時：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅

　　       貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中按規(guī)定需要預(yù)繳增值稅，預(yù)繳的增值稅，一般計入應(yīng)交稅費、銀行存款等科目進行核算，相關(guān)的會計分錄應(yīng)如何編制？

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的會計分錄

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-已交稅金

　　　　貸：銀行存款

　　計提房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅會計分錄

　　借：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　后期抵減應(yīng)交增值稅的時候

　　借：應(yīng)交稅費-未交增值稅

　　　　貸：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅

　　應(yīng)交稅費是什么？

　　應(yīng)交稅費是根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)上繳的各種稅款，是應(yīng)付賬款的一種，主要包括應(yīng)該交納的增值稅、城市維護建設(shè)稅等稅費。該科目的貸方登記應(yīng)交納的各種稅費，借方登記已交納的各種稅費，期末貸方余額反映尚未交納的稅費，借方余額反映多交或尚未抵扣的稅費。

　　增值稅是什么？

　　增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅征收通常包括生產(chǎn)、流通或消費過程中的各個環(huán)節(jié)，是基于增值額或價差為計稅依據(jù)的中性稅種，理論上包括農(nóng)業(yè)各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域（種植業(yè)、林業(yè)和畜牧業(yè)）、采礦業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)、交通和商業(yè)服務(wù)業(yè)等，或者按原材料采購、生產(chǎn)制造、批發(fā)、零售與消費各個環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目時，應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。預(yù)繳土地增值稅時，應(yīng)如何做會計分錄？

　　房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅的會計分錄

　　1、預(yù)交土地增值稅時：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　       貸：銀行存款

　　2、企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交的土地增值稅：

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　3、土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算的，按實際收到的金額

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　什么是土地增值稅？

　　是指國家對于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或者土地上建筑物和其他附屬物等產(chǎn)權(quán)的主體所征收的一種稅。土地增值稅包含著兩層含義，第一是國家只對轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)征稅，第二是國家只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及其他產(chǎn)權(quán)征稅。對于通過繼承與贈與轉(zhuǎn)讓的土地不收土地增值稅。

　　什么是應(yīng)交稅費？

　　是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。本科目核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)交納的各種稅費，包括增值稅、所得稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、車船稅、教育費附加等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生收入時，計入主營業(yè)務(wù)收入科目核算，結(jié)轉(zhuǎn)銷項稅額時，應(yīng)計入應(yīng)交稅費科目核算，對于結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅的會計分錄，該如何編制？

　　房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅分錄

　　1、房地產(chǎn)發(fā)生收入：

　　借：應(yīng)收賬款——公司名稱

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　2、結(jié)轉(zhuǎn)銷項稅額：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

　　　　貸：應(yīng)交稅費——轉(zhuǎn)出未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費——轉(zhuǎn)出未交增值稅

　　　　貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)相關(guān)會計分錄

　　開發(fā)時土地成本，房屋建造成本和工地上的工人工資都計入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本（土地成本設(shè)置個2個科目）

　　　　貸：銀行存款（或者其他）

　　為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費，辦公費，差旅費，借款利息等放開發(fā)間接費用，會計分錄類似開發(fā)成本。預(yù)售時：

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款——(某某某）

　　交付時確認收入：

　　借：預(yù)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　在銷售差不多的時候（大概90%以上）將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本。

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他應(yīng)付款

　　房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)預(yù)交土地增值稅的情況，一般計入“稅金及附加”等科目進行核算，具體的會計分錄是什么？

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的會計分錄

　　1、提取土地增值稅的會計分錄：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應(yīng)交稅費--土地增值稅

　　2、繳納土地增值稅的會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅費--土地增值稅

　　　　貸：銀行存款等

　　3、收到退回多交的土地增值稅的會計分錄：

　　借：銀行存款

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　土地增值稅是什么？

　　土地增值稅是指國家對于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或者土地上建筑物和其他附屬物等產(chǎn)權(quán)的主體所征收的一種稅。土地增值稅包含著兩層含義，第一是國家只對轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)征稅，第二是國家只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及其他產(chǎn)權(quán)征稅。

　　什么是應(yīng)交稅費？

　　應(yīng)交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未交納的稅費；期末如為借方余額，反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅費。

　　稅金及附加是什么？

　　稅金及附加是指企業(yè)經(jīng)營活動應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費，包括消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款的方式，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目時，按規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，一般計入稅金及附加、應(yīng)交稅費、銀行存款等科目核算，相關(guān)的會計分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅會計分錄

　　1、預(yù)交土地增值稅時：

　　借：預(yù)付賬款——土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　2、結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費”科目時：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　　　貸：預(yù)付賬款——土地增值稅

　　3、結(jié)轉(zhuǎn)稅金及附加時：

　　借：稅金及附加——土地增值稅

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅

　　收到退回多交的土地增值稅的會計分錄

　　借：銀行存款

　　　　貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交土地增值稅

　　土地增值稅是什么？

　　土地增值稅是指單位和個人通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，獲取收入需要向國家繳納的一種稅賦，也就是轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額，作為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。特地增值稅不包括繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　應(yīng)交稅費是什么？

　　企業(yè)必須按照國家規(guī)定履行納稅義務(wù)，對其經(jīng)營所得依法繳納的各種稅費，包括：企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。

　　企業(yè)應(yīng)通過應(yīng)交稅費科目，總括反映各種稅費的繳納情況，并按照應(yīng)交稅費項目進行明細核算。應(yīng)交稅費貸方登記應(yīng)交納的各種稅費，借方登記已交納的各種稅費，期末貸方余額反映尚未交納的稅費；期末如為借方余額反映多交或尚未抵扣的稅費。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)會計而言，工作中經(jīng)常要處理預(yù)繳增值稅的問題，對于預(yù)繳的增值稅，應(yīng)計入應(yīng)交稅費科目核算，相應(yīng)的會計分錄該怎么做？

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的會計分錄

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

　　　　貸：銀行存款等

　　銀行存款是儲存在銀行的款項，是貨幣資金的組成部分。根據(jù)我國現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，每一企業(yè)都必須在中國人民銀行或?qū)I(yè)銀行開立存款戶，辦理存款、取款和轉(zhuǎn)賬結(jié)算，企業(yè)的貨幣資金，除了在規(guī)定限額以內(nèi)，可以保存少量的現(xiàn)金外，都必須存入銀行，企業(yè)的銀行存款主要包括：結(jié)算戶存款、信用證存款、外埠存款等。銀行存款的收支業(yè)務(wù)由出納員負責(zé)辦理。每筆銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)，都須根據(jù)經(jīng)過審核無誤的原始憑證編制記賬憑證。在會計中，銀行存款屬于資產(chǎn)類，期末余額就在借方。在會計分錄中，借方表示增加。貸方表示減少。

　　應(yīng)交稅費包括什么？

　　應(yīng)交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。應(yīng)交稅費包括企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。

　　企業(yè)預(yù)繳增值稅是很常見的正?，F(xiàn)象，企業(yè)通過納稅人在進行預(yù)繳所得稅的時候，都會直接影響企業(yè)所得稅的賬務(wù)信息處理，能熟練掌握具體的操作流程是能準(zhǔn)確進行賬務(wù)處理的前提，還不了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)繳增值稅的會計分錄應(yīng)該怎么做的小伙伴，就快來看看吧。

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

　　增值稅是不需要計算的，直接在做營業(yè)收入的賬務(wù)處理的時候做應(yīng)交增值稅處理。

　　借：應(yīng)交稅費 - 應(yīng)交增值稅(增值稅提前支付)

　　貸：銀行存款

　　預(yù)交增值稅會計分錄

　　借：應(yīng)交稅金 增值稅 已交稅金

　　貸：銀行存款或現(xiàn)金

　　應(yīng)交稅金-增值稅可以不要進行沖銷，不影響其他企業(yè)的損益

　　如果你是增值稅一般納稅人，在未來會計期間，增值稅的借方可以作為進項稅額扣除。

　　如果您不是增值稅一般納稅人，作為增值稅繳納的稅款也可以在未來會計期間從您的銷售稅中扣除。

　　拓展內(nèi)容：不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

　　1.具體情形房產(chǎn)商在同一縣(市，區(qū))的位置納稅人租賃地點不同，根據(jù)適用的計稅方法，按照稅率或預(yù)征稅率預(yù)繳增值稅。

　　2.預(yù)繳稅款計算

　　(1)適用范圍一般作為計稅方式方法可以按照3%的預(yù)征率預(yù)繳：

　　應(yīng)預(yù)繳企業(yè)稅款=含稅銷售額÷(1+10%)×3%

　　(2)按5%提前(除了個別出租房屋)的摘要征收率的方法：銷售稅應(yīng)提前稅=÷(1 + 5%)×5%

　　(3)個體個人工商戶進行出租以及住房或者征收率減按1.5%預(yù)繳：

　　應(yīng)預(yù)繳企業(yè)稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　3.納稅地點

　　不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入的，需按規(guī)定繳納土地增值稅。那么該如何計提？

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何計提？

　　房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計提

　　計提土地增值稅的時候：

　　借：稅金及附加

　       　貸：應(yīng)交稅費-土地增值稅

　　實際繳納的時候：

　　借：應(yīng)交稅費-土地增值稅

　       　貸：銀行存款

　　土地增值稅如何計算?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

　　土地增值稅計算公式如下：

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅的匯算問題一直是很常見的問題，那么對于這部分的內(nèi)容你不了解，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

3、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅匯算的一些知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的會計分錄該如何處理？

　　在日常中，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必繳納的稅種之一，然而很多財會人不清楚繳納的土地增值稅該計入到什么科目，下面我們來看看吧。

　　問：房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅，具有所得稅的性質(zhì)，能否將其計入“所得稅費用”科目?“財會[1995]15號文”明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅計入“營業(yè)稅金及附加”，該文件是否作廢?

　　答：首先需明確，土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，所取得的增值額和《中華人民共和國土地增值稅條例》第七條規(guī)定稅率計算征收的一種稅。企業(yè)所得稅是對在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。因此，二者是不同的兩種稅。

　　其次，根據(jù)《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南》附錄：會計科目和主要賬務(wù)處理的規(guī)定，所得稅費用科目核算企業(yè)確認的應(yīng)從當(dāng)期利潤總額中扣除的所得稅費用。

　　《企業(yè)會計制度》規(guī)定，主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目核算企業(yè)日?；顒討?yīng)負擔(dān)的稅金及附加，包括營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等。

　　但《企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南》附錄：會計科目和主要賬務(wù)處理中為營業(yè)稅金及附加，核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等相關(guān)稅費。對房地產(chǎn)企業(yè)銷售作為存貨的房地產(chǎn)繳納的土地增值稅屬于企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的相關(guān)稅費，我們理解應(yīng)在此科目核算。

　　因此不能將土地增值稅計入“所得稅費用”科目，而應(yīng)計入“營業(yè)稅金及附加”科目。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時，符合條件的應(yīng)當(dāng)如何申報繳納土地增值稅，按規(guī)定進行土地增值稅清算。以下主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程。

　　一、清楚土地增值稅清算的條件，提前準(zhǔn)備報送材料

　　房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算，首先要了解土地增值稅清算的概念，必須清楚土地增值稅清算的條件及需要準(zhǔn)備的報送清算資料。

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)按照相關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。參照我國稅法有關(guān)政策規(guī)定，當(dāng)納稅人符合以下條件之一，應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：一是已經(jīng)全部完成房地產(chǎn)各個項目，并且已經(jīng)全部售出；二是雖然項目還沒有完成，但整個已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去了；三是將土地使用權(quán)進行直接轉(zhuǎn)讓的。

　　另外納稅人符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：一是已經(jīng)竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為85%以上，或者雖然沒達到該比例，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得了銷售許可證，但在三年時間內(nèi)還未將樓盤徹底售出的；三是已經(jīng)申請了注銷稅務(wù)登記，卻未進行土地增值稅清算的；四是國家稅務(wù)機關(guān)規(guī)定其他情況。

　　納稅人達到上述土地增值稅清算條件的，應(yīng)提前準(zhǔn)備報送清算材料。主要包括：

　　1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》；

　　2、國有土地使用權(quán)證書；

　　3、建設(shè)用地許可證；

　　4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　5、銷(預(yù))售許可證；

　　6、詳細規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；

　　7、土地使用權(quán)所支付金額的憑證；

　　8、項目工程合同結(jié)算單；

　　9、商品房購銷合同統(tǒng)計表；

　　10、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料；

　　11、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告；

　　12、財務(wù)會計報表等。

　　二、明確項目收入及其應(yīng)注意的問題

　　土地增值稅納稅人對增值額進行準(zhǔn)確核算時，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)項目作為清算目標(biāo)，對每個項目的各種情況進行全面核算。

　　1、確認收入時，以全額的方式，開出房產(chǎn)銷售發(fā)票的前提下，則以發(fā)票上登記的金額為標(biāo)準(zhǔn);對于沒開發(fā)票及發(fā)票還未確認以全額方式開出的情況，則可以將買賣方的交易合約作為參考對象，合約中的交易金額作為交易標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)商一般將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)收賬款科目借方金額形成銷售明細表，一般以樓號為單位制作明細表。應(yīng)核對清算項目銷售明細表的金額，以確保同一項目已結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額能夠達成一致。

　　核對銷售收入過程中應(yīng)注意的問題：

　　1、房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)用于員工福利的、償還外債等，一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視作房產(chǎn)銷售。

　　2、房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)中的一部分為自己所用的，則仍然持有自身產(chǎn)權(quán)，對于未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不在土地增值稅核算范圍內(nèi)。

　　三、進一步確認土地增值稅清算扣除項目相關(guān)的金額

　　明確收入收入后，應(yīng)進一步確認土地增值稅清算扣除項目相關(guān)的金額：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，既要符合法定程序，也要獲得有效憑據(jù)的支持。

　　2、房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中，涉及許多費用，比如原料籌備費、建設(shè)施工費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用應(yīng)當(dāng)據(jù)實扣除，與相應(yīng)文件保持一致。（決算文件、施工合約文件等）

　　已經(jīng)竣工驗收工程，應(yīng)按照合約內(nèi)容，將工程安裝企業(yè)的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當(dāng)項目開發(fā)的質(zhì)量擔(dān)保，工程安裝企業(yè)將以相應(yīng)質(zhì)量擔(dān)保金向房產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票，土地增值稅應(yīng)以發(fā)票上的金額數(shù)量來核算。如果是沒有發(fā)票，則扣留的質(zhì)量擔(dān)保金不得計算扣除。

　　3、房產(chǎn)開發(fā)商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑以及一些施工中搭建的樣板房，應(yīng)按不同情況針對性處理。

　　舉例：房屋銷售中心在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計過程中所發(fā)生的開銷費用，應(yīng)列入房產(chǎn)銷售中進行扣除。

　　總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定辦理土地增值稅清算時，應(yīng)以國家相關(guān)政策為前提，明確土地增值稅清算要求、項目收入及扣除項目相關(guān)費用金額，如實申報繳納土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

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　　我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)住宅小區(qū)，因有一定數(shù)量的經(jīng)濟適用房，取得了財政部門的補助資金，致使向客戶出售的價格低于成本價。該補助資金屬于增值稅征稅范圍嗎？

　　答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2019年第45號的規(guī)定，貴公司收到的財政補助資金如果和所銷售的經(jīng)濟適用房的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納增值稅;否則，不征收增值稅。

　　相關(guān)政策：《關(guān)于取消增值稅扣稅憑證認證確認期限等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第45號)

　　七、納稅人取得的財政補貼收入，與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補貼收入，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅。本公告實施前，納稅人取得的中央財政補貼繼續(xù)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于中央財政補貼增值稅有關(guān)問題的公告》(2013年第3號)執(zhí)行;已經(jīng)申報繳納增值稅的，可以按現(xiàn)行紅字發(fā)票管理規(guī)定，開具紅字增值稅發(fā)票將取得的中央財政補貼從銷售額中扣減。

課程背景

　　今年提高增值稅一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)、降低增值稅稅率等增值稅改革新政相繼出臺，全面營改增正式步入全面增值稅時代。

　　稅務(wù)環(huán)境日益透明，金稅三期全覆蓋、增值稅發(fā)票新系統(tǒng)、納稅信用管理、行政審批減少、強化事中事后管理，稽查雙隨機制度與黑名單，稅收征管進入信息管稅時代，個人所得稅政策落地，全面房地產(chǎn)、建筑企業(yè)必須全面調(diào)整、變革其納稅治理理念，運用“稅收鏈”思想，選擇并設(shè)計恰當(dāng)?shù)墓?yīng)鏈，調(diào)整企業(yè)的運營模式，全面降低增值稅稅收負擔(dān)水平，合規(guī)操作獲取最大化的稅收收益。

　　此次課程攜手房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)專家以增值稅原理為出發(fā)點，以最新的增值稅政策為依據(jù)，通過對增值稅核心原理與實戰(zhàn)案例的分析，探尋企業(yè)最佳的供應(yīng)鏈設(shè)計與選擇，從不同方面講解全面增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的棘手稅務(wù)問題，助力房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，加強涉稅風(fēng)險管控。

課程收益

　　【新政解析】新政全面盤點解析，了解政策對房地產(chǎn)、建安企業(yè)的影響

　　【把握核心】政策變化牽動稅務(wù)處理變化，點面結(jié)合精細化管理

　　【介紹方法】注重上下游稅負鏈，提供房地產(chǎn)、建筑企業(yè)可思考操作的稅務(wù)處理經(jīng)驗

　　【防控風(fēng)險】提供風(fēng)險管控的思路，提升防范稅務(wù)風(fēng)險的能力

課程對象

　　◆財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)

　　◆財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理

　　◆財務(wù)主管、稅務(wù)主管

課程大綱

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　　房地產(chǎn)企業(yè)稅負重，風(fēng)險隱藏周期長，項目完工還有兩稅清算，工作難度比普通會計要大得多，那么房地產(chǎn)的會計分錄要怎么寫？

　　房地產(chǎn)的會計分錄

　?。?、開發(fā)時土地成本、房屋建造成本和工人工資都計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本

　　       貸：銀行存款

　　２、為開發(fā)而產(chǎn)生的員工工資、辦公費、差旅費、借款利息等開發(fā)間接費用

　?。ǎ保╊A(yù)售時：

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款——某某某

　?。ǎ玻┙桓稌r確認收入：

　　借：預(yù)收賬款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　?。场⒃阡N售90％以上的時候?qū)㈤_發(fā)成本和開發(fā)間接費用轉(zhuǎn)入成本

　　借：銀行存款

　　       貸：其他應(yīng)付款

　?。?、房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

　　       貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)會計的工作內(nèi)容

　　１、負責(zé)公司的會計核算，及時填制憑證。

　?。?、負責(zé)完成公司稅務(wù)籌劃工作，按時進行稅務(wù)申報及清繳賬款。

　?。?、配合經(jīng)營部門及時清理債權(quán)債務(wù)等

　　房地產(chǎn)涉及了哪些稅種？

　　有城建稅、教育附加稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅等。

　　企業(yè)為了長遠發(fā)展，一般會利用閑置的資金進行各種投資，比如購買投資性房地產(chǎn)，通過出售以取得利益。關(guān)于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)如何做會計分錄？

　　投資性房地產(chǎn)會計分錄

　　1、取得投資性房地產(chǎn)時

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　       貸：銀行存款

　　成本模式下

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　       貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

　　2、提取減值時

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　       貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　公允價值模式下

　　公允價值大于賬面價值時

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　       貸：公允價值變動損益

　　公允價值小于賬面價值時

　　借：公允價值變動損益

　　       貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　3、取得的租金收入時

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　什么是投資性房地產(chǎn)？

　　企業(yè)持有的房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的就屬于投資性房地產(chǎn)。因此出租出去的房產(chǎn)就是企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為投資性房地產(chǎn)確認日。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有成本模式和公允價值模式，企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，成本模式在滿足規(guī)定條件時可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不能轉(zhuǎn)為成本模式。

　　不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　投資性房地產(chǎn)通常是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)外購或自建投資性房地產(chǎn)時，相關(guān)的會計分錄怎么寫？

　　投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　?。?）外購的投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　?。?）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　?。?）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)（成本模式）

　　　　投資性房地產(chǎn)——成本（公允價值模式）

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下，虧）

　　　　存貨跌價準(zhǔn)備

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）

　　成本模式

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊

　　　　固定資地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　　　公允價值模式

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下）

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）

　　什么是投資性房地產(chǎn)？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

　　什么是固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標(biāo)準(zhǔn)的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

　　資本公積是什么？

　　資本公積是指投資者或者他人投入到企業(yè)、所有權(quán)歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。

投資性房地產(chǎn)也會涉及很多會計處理，是實際工作中也會經(jīng)常遇到，如果你對這部分知識點不了解，那就和會計網(wǎng)一起來看看吧。

投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會計分錄

1、計提折舊或者是攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——累計折舊（攤銷）

2、計提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

3、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

公允價值模式下

1、公允價值上升

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

2、公允價值下降

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

3、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

投資性房地產(chǎn)如何折舊？

1、投資性房地產(chǎn)-建筑物類也是當(dāng)月增加次月計提折舊， 當(dāng)月減少當(dāng)月計提折舊。

2、投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)和無形資產(chǎn)一樣，當(dāng)月增加當(dāng)月攤銷，當(dāng)月減少當(dāng)月不攤銷，這樣原則核算,這樣就可以區(qū)分開結(jié)轉(zhuǎn)時候當(dāng)月還是次月折舊或是攤銷。

3、企業(yè)按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物）按會計規(guī)定不計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額，可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調(diào)減處理。

以上就是有關(guān)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

投資性房地產(chǎn)折舊從什么時候開始計算？