企業(yè)會(huì)計(jì)制度主要包括會(huì)計(jì)制度的原則規(guī)定、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)核算的具體規(guī)定等；小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在制定方式上借鑒了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，在核算方法上又兼具小企業(yè)自身的特色。企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有哪些區(qū)別？

　　企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則區(qū)別

　　首先是適用范圍不同：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》適用于除金融保險(xiǎn)企業(yè)以外的所有符合條件的大、中型企業(yè)。而《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》適用于小企業(yè)，具體指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的，經(jīng)營(yíng)規(guī)模符合國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的小企業(yè)。

　　其次側(cè)重點(diǎn)不同：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》側(cè)重于對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄和報(bào)告作可操作性規(guī)范，確認(rèn)和計(jì)量的內(nèi)容只是有機(jī)地體現(xiàn)在會(huì)計(jì)科目及使用說明中。側(cè)重于實(shí)操?！缎∑髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》是在遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的大前提下，對(duì)小企業(yè)的會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告進(jìn)行了簡(jiǎn)化處理。

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)有哪些影響？

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的發(fā)布實(shí)施，是提高上市公司質(zhì)量、促進(jìn)資本市場(chǎng)發(fā)展的需要。上市公司是資本市場(chǎng)的主力軍，因此，進(jìn)一步優(yōu)化資本市場(chǎng)資源配置，能夠有效促進(jìn)市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定，而這離不開制定一套新的更有效、更全面的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前部分上市公司存在著法人治理結(jié)構(gòu)不夠完善、運(yùn)作不夠規(guī)范等問題，影響了投資者的信心，制約了資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。所以，也要通過制定規(guī)范的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來提高上市公司的信息質(zhì)量，增強(qiáng)投資者的信心。

　　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的發(fā)布實(shí)施，是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、提高對(duì)外開放水平的需要。我國(guó)搞經(jīng)濟(jì)體制改革，搞對(duì)外開放，一靠誠(chéng)信，二靠法制。會(huì)計(jì)既與誠(chéng)信有關(guān)，也與法制有關(guān)，是一個(gè)基礎(chǔ)。中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性趨同，同時(shí)，新準(zhǔn)則作為促進(jìn)共同發(fā)展的趨同標(biāo)準(zhǔn)和可比互通的統(tǒng)一信息平臺(tái)，可以降低在國(guó)際資本市場(chǎng)的交易成本，有利于我們的企業(yè)“請(qǐng)進(jìn)來”和“走出去”。

　　我們?cè)瓉碛幸恍?huì)計(jì)準(zhǔn)則，但不夠全面，而且從整體制度層面來分析基本上是國(guó)內(nèi)制度，與國(guó)際準(zhǔn)則尚有一定差距。從世界范圍看，現(xiàn)在不同國(guó)家和地區(qū)的資本市場(chǎng)，對(duì)其上市公司執(zhí)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有不同要求。

　　小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用范圍是什么？

　　小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)設(shè)立的同時(shí)滿足下列三個(gè)條件的企業(yè)：

　　1、不承擔(dān)社會(huì)公眾責(zé)任;

　　2、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小;

　　3、既不是企業(yè)集團(tuán)內(nèi)的母公司也不是子公司。

　　房屋維修基金，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收，再上交給房產(chǎn)局。請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維修基金怎么記賬？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維修基金如何記賬？

　　房屋專項(xiàng)維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)代收后上交房產(chǎn)局監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)只能作暫存款項(xiàng)入賬。

　　一般代收業(yè)主的維修基金，做以下會(huì)計(jì)分錄：

　　借：銀行存款（現(xiàn)金）

　　貸：其他應(yīng)付款——代收業(yè)主維修基金

　　繳納到房管局時(shí)，做以下會(huì)計(jì)分錄：

　　借：其他應(yīng)付款——代收業(yè)主維修基金

　　貸：銀行存款

　　房屋維修基金：房屋維修基金包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金，房屋共用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，主要用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。

　　房屋維修基金由誰管理？

　　根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)165號(hào)令《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，一般房屋維修基金由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)來代管，業(yè)主委員會(huì)成立之后，公共維修基金也就劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)，管理權(quán)力歸業(yè)主委員會(huì)所有。

　　哪些情況下可以使用房屋維修基金？

　　房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。

　　房屋主體承重結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、屋頂、樓板等；

　　公共部位：戶外墻面、走廊通道、樓梯間等；

　　公共設(shè)施設(shè)備：房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道及設(shè)備、電梯、配電線纜及設(shè)備、公用照明、消防設(shè)施、道路等。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅的匯算問題一直是很常見的問題，那么對(duì)于這部分的內(nèi)容你不了解，那就和會(huì)計(jì)網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

3、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅匯算的一些知識(shí)點(diǎn)，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)，請(qǐng)多多關(guān)注會(huì)計(jì)網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的會(huì)計(jì)分錄該如何處理？

　　以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄一般包括哪些？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄

　　1、開發(fā)房地產(chǎn)，確認(rèn)收入時(shí)

　?、僭趯?shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)

　　借：銀行存款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。

　　借：應(yīng)收賬款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的

　　借：銀行存款

　　      貸：預(yù)收賬款

　　移交使用時(shí)

　　借：應(yīng)收賬款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　借：預(yù)收賬款

　　       銀行存款

　　       貸：應(yīng)收賬款

　?、苜d銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

　　借：銀行存款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收到客戶預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，即使無論是否有簽訂正式購銷合同，即在辦妥移交手續(xù)前，收到的款項(xiàng)計(jì)入預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款

　　什么是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入？

　　是指企業(yè)從事本行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的營(yíng)業(yè)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入根據(jù)各行業(yè)企業(yè)所從事的不同活動(dòng)而有所區(qū)別，如工業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“產(chǎn)品銷售收入”；建筑業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“工程結(jié)算收入”；交通運(yùn)輸業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“交通運(yùn)輸收入”；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“商品銷售收入”；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入”；其他行業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指“經(jīng)營(yíng)收入”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅不知道大家有沒有聽說過，其他一般類型的企業(yè)都會(huì)涉及遞延所得稅，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的相關(guān)會(huì)計(jì)處理應(yīng)該怎么做？和會(huì)計(jì)網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的會(huì)計(jì)處理

1、預(yù)交企業(yè)所得稅

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收房款收入應(yīng)當(dāng)作為可抵扣暫時(shí)性差異處理，但這一問題相對(duì)比較復(fù)雜，對(duì)于一般內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，對(duì)于一般的內(nèi)資企業(yè)來說，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)人當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整”。   

2、應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬

新所得稅法并沒有規(guī)定壞賬準(zhǔn)備可稅前列支的比例，因此，在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，當(dāng)期計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備應(yīng)全額做納稅調(diào)增。   

應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)=當(dāng)期計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備金額×預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回時(shí)的所得稅稅率。

3、預(yù)提費(fèi)用

雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已取消了預(yù)提費(fèi)用作為一級(jí)會(huì)計(jì)科目，但企業(yè)中具有預(yù)提性質(zhì)的費(fèi)用依然存在，如每月預(yù)提借款利息等，這種費(fèi)用可以作為應(yīng)付利息或其他應(yīng)付款等科目的二級(jí)科目進(jìn)行核算。

所得稅費(fèi)用的計(jì)算方法

資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法強(qiáng)調(diào)差異的內(nèi)容及對(duì)期末資產(chǎn)和負(fù)債的影響，計(jì)算當(dāng)期所得稅費(fèi)用時(shí)，首先按稅法規(guī)定計(jì)算出當(dāng)期應(yīng)交所得稅，然后按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定當(dāng)期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債，最后根據(jù)前面幾項(xiàng)計(jì)算得出當(dāng)期所得稅費(fèi)用。

當(dāng)期所得稅費(fèi)用=當(dāng)期應(yīng)交所得稅+當(dāng)期發(fā)生的遞延所得稅負(fù)債一當(dāng)期發(fā)生的遞延所得稅資產(chǎn)一當(dāng)期轉(zhuǎn)回的遞延所得稅負(fù)債+當(dāng)期轉(zhuǎn)回的遞延所得稅資產(chǎn)

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)，請(qǐng)多多關(guān)注會(huì)計(jì)網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款的賬務(wù)，會(huì)計(jì)人該如何處理？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款是指開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向購房單位或個(gè)人預(yù)收的購房定金，以及代委托單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定向委托單位預(yù)收的開發(fā)資金。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收賬款，應(yīng)如何做賬？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的會(huì)計(jì)分錄

　?。保A(yù)收房款：

　　（１）收到預(yù)售款時(shí)：

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款

　　（２）預(yù)繳申報(bào)：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）

　　       貸：銀行存款

　?。玻N售房屋：

　?。ǎ保┐_認(rèn)收入：

　　借：銀行存款／預(yù)收賬款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

　　（２）預(yù)繳稅款的抵減：本月應(yīng)納增值稅額

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

　　       貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）

　?。ǎ常├U納稅款的會(huì)計(jì)處理：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

　       　貸：銀行存款

　　為了核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)預(yù)收款項(xiàng)的增減變動(dòng)情況，按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，需設(shè)置“預(yù)收賬款”科目。

　　當(dāng)開發(fā)企業(yè)按照合同或者協(xié)議向購房單位或個(gè)人預(yù)收購房定金，向委托單位預(yù)收開發(fā)建設(shè)資金時(shí)，記入本科目的貸方。當(dāng)開發(fā)企業(yè)以預(yù)收的開發(fā)資金抵減應(yīng)收的開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)款或代建工程結(jié)算價(jià)款時(shí)，以及退還多收的購房定金、代墊工程價(jià)款，記入本科目的借方。

　　余額在貸方，反映預(yù)收的尚未結(jié)算的購房定金和代墊工程款。另外，該科目應(yīng)按照預(yù)收帳款的種類及債權(quán)人設(shè)置明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中，資金不足時(shí)有時(shí)會(huì)選擇向銀行貸款，產(chǎn)生的貸款利息一般通過財(cái)務(wù)費(fèi)用等科目核算，相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄是什么？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息的會(huì)計(jì)分錄

　　房地產(chǎn)企業(yè)支付銀行貸款利息的記賬方式是：

　?。薄⒂?jì)提貸款利息時(shí)：

　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息支出

　　　　貸：應(yīng)付利息

　?。?、支付貸款利息時(shí)：

　　借：應(yīng)付利息

　　　　貸：銀行存款

　　什么是財(cái)務(wù)費(fèi)用？

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用。具體項(xiàng)目有：利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金發(fā)生的其他費(fèi)用等。

　　應(yīng)付利息是什么？

　　應(yīng)付利息是指企業(yè)按照合同約定應(yīng)支付的利息，包括吸收存款，分期付息到期還本的長(zhǎng)期借款，企業(yè)債券等應(yīng)支付的利息。本科目可按存款人或債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。應(yīng)付利息與應(yīng)計(jì)利息的區(qū)別：應(yīng)付利息屬于借款，應(yīng)計(jì)利息屬于企業(yè)存款。

　　應(yīng)付利息的借貸方向

　　應(yīng)付利息屬于負(fù)債類科目，借方表示減少，即該筆利息已經(jīng)支付;貸方表示增加，即應(yīng)付未付的利息增加。應(yīng)付利息可按存款人或債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也負(fù)責(zé)拆遷業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)人員通常設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費(fèi)”“開發(fā)成本”等科目來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，相關(guān)會(huì)計(jì)分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄

　　1、支付拆遷補(bǔ)償款時(shí)：

　　借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)和土地征用費(fèi)

　　       貸：銀行存款

　　2、銷售房屋給拆遷戶時(shí)：

　　借：銀行存款

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

                    應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

　　3、計(jì)提稅金及附加時(shí)：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅

　　              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附

　　4、結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　　       貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　開發(fā)成本核算的內(nèi)容有哪些?

　　1、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用：指的是因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：征地費(fèi)；安置費(fèi)；原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

　　2、前期工程費(fèi)：指的是土地、房屋在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等的費(fèi)用。

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：指的是房屋、土地開發(fā)過程中所發(fā)生的通訊、供電、供水、供氣、綠化、排洪、排污、照明、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。

　　4、建筑安裝工程費(fèi)：指的是土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，按施工圖施工以及建筑安裝工程所發(fā)生的各項(xiàng)設(shè)備費(fèi)建和筑安裝工程費(fèi)。

　　5、配套設(shè)施費(fèi)：指的是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，比如：鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

　　6、開發(fā)間接費(fèi)：指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括：現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員的工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、折舊費(fèi)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。

　　我司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2020年1月份向銀行借款100萬，相應(yīng)發(fā)生的利息支出應(yīng)該如何在企業(yè)所得稅稅前扣除？

　　答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　　(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　　(二)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

　　借款利息的賬務(wù)處理

　　一、短期借款利息的會(huì)計(jì)分錄

　　1、取得短期借款

　　借：銀行存款

　　       貸：短期借款

　　2、期末計(jì)提利息

　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　       貸：應(yīng)付利息

　　3、歸還短期借款利息

　　借：應(yīng)付利息(歸還已經(jīng)預(yù)提的利息)

　　       貸：銀行存款

　　二、長(zhǎng)期借款利息的會(huì)計(jì)分錄

　　1、到期一次還本付息

　　計(jì)提利息時(shí)：

　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出，

　       　貸：長(zhǎng)期借款——應(yīng)計(jì)利息

　　到期支付利息和本金：

　　借：長(zhǎng)期借款——本金

　       　長(zhǎng)期借款——應(yīng)計(jì)利息

　　       貸：銀行存款

　　2、分期計(jì)提并支付利息

　　計(jì)提利息時(shí)：

　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出，

　　       貸：應(yīng)付利息

　　分期支付利息時(shí)：

　　借：應(yīng)付利息

　       　貸：銀行存款

　　到期支付本金：

　　借：長(zhǎng)期借款——本金

　　       貸：銀行存款

會(huì)計(jì)恒等式是什么?對(duì)于這個(gè)問題，稍有財(cái)務(wù)基礎(chǔ)的同學(xué)都可以脫口而出：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。這個(gè)等式源于15世紀(jì)的意大利，左邊描述公司擁有多少資產(chǎn)，右邊描述資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬。這是一個(gè)天才的設(shè)計(jì)，一經(jīng)問世便顯現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，最終成為全世界記賬者的圭臬。

然而，這個(gè)等式是完全站在做賬人的角度說的，如果站在看賬人的角度，還有一個(gè)等式，即會(huì)計(jì)=經(jīng)濟(jì)真相+計(jì)量差錯(cuò)+偏見，會(huì)計(jì)信息不可避免地被計(jì)量差錯(cuò)和信息提供者的偏見所影響。從使用目的來看，會(huì)計(jì)報(bào)表是企業(yè)管理層做出的、提供給外部第三方使用的、了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的一套語言體系。和漢語、英語一樣，既然是語言，那么它就不僅有紀(jì)實(shí)功能，還有文學(xué)功能。

因此，閱讀報(bào)表、了解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不能止于熟練，很多時(shí)候我們還要站在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者的角度，思考會(huì)計(jì)制度的底層邏輯，把握會(huì)計(jì)核算的發(fā)展趨勢(shì)，而不僅僅是記住當(dāng)下的每一條規(guī)定。隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)越來越復(fù)雜，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在不斷變化，變得越來越煩瑣，時(shí)常令從業(yè)者苦不堪言。

但是換一個(gè)角度看，制度制定者之所以要讓準(zhǔn)則變得煩瑣，就是想讓會(huì)計(jì)報(bào)表中蘊(yùn)藏更多的信息，更加全面地展示企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，這實(shí)際上是送給從業(yè)者的大禮。只不過，更多的信息可能不在利潤(rùn)表或者任何一個(gè)單一報(bào)表中，在慣性思維下盯住一張報(bào)表看可能會(huì)產(chǎn)生重大偏誤。

如果我們能夠完全吃透三張報(bào)表，那么可以看到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的歷次修訂其實(shí)都是有利于投資者的，真正不利于投資者的，是那些不體現(xiàn)在報(bào)表中的交易或協(xié)議，在報(bào)表中出現(xiàn)的權(quán)利或者義務(wù)，從信息量的角度看，其實(shí)是越復(fù)雜越好。

整體來看，會(huì)計(jì)核算有四大發(fā)展趨勢(shì)，這四大趨勢(shì)正是歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂的原動(dòng)力。

第一，在所有資產(chǎn)中，企業(yè)金融資產(chǎn)的占比正在變得越來越高，由此導(dǎo)致金融資產(chǎn)的計(jì)量方式越來越細(xì)化、越來越煩瑣。與生產(chǎn)類資產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)相比，金融資產(chǎn)本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)安排，是對(duì)別人的生產(chǎn)類資產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的占有。隨著生產(chǎn)方式的復(fù)雜化、產(chǎn)業(yè)鏈分工的深化，股權(quán)投資、交叉持股、衍生品套期、財(cái)務(wù)管理愈發(fā)成為企業(yè)的“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”，為了更好地描述這些產(chǎn)權(quán)安排，金融資產(chǎn)的計(jì)量方式正在快速迭代，按照各種情況分類，最終將形成一個(gè)準(zhǔn)則矩陣。

第二，公允價(jià)值計(jì)量的適用面變得越來越廣。從會(huì)計(jì)計(jì)量的底層原則來看，我們可以清晰地看到，規(guī)則制定者本身也在糾結(jié)，會(huì)計(jì)報(bào)表究竟是描述歷史還是面向未來，應(yīng)該采用成本計(jì)量還是公允價(jià)值計(jì)量。會(huì)計(jì)信息使用者的目的是多樣的，因此規(guī)則制定者必須在多方面需求之間尋求平衡，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。

但是從近年來歷次準(zhǔn)則修訂來看，會(huì)計(jì)核算的發(fā)展方向是面向未來的，采用公允價(jià)值計(jì)量的科目正在快速擴(kuò)容。這個(gè)趨勢(shì)與第一條中金融資產(chǎn)占比提升是一脈相承的，金融資產(chǎn)最大的特點(diǎn)是擁有更高的流動(dòng)性，從而為公允價(jià)值計(jì)量提供條件。除此之外，資產(chǎn)的定期減值測(cè)試、匯兌損益調(diào)整等都是廣義的公允價(jià)值計(jì)量。

預(yù)計(jì)隨著我國(guó)資本市場(chǎng)定價(jià)功能的完善、審計(jì)行業(yè)監(jiān)管的成熟，公允價(jià)值計(jì)量的范圍還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，使得報(bào)表更加面向未來。

第三，管理層的意圖正在成為會(huì)計(jì)核算方法的影響因素。以少量、非重大影響的股權(quán)投資為例，按照財(cái)政部2017年修訂的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》，如果管理層打算長(zhǎng)期持有，則計(jì)入“其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)”或“其他權(quán)益工具投資”;如果打算短期持有，則計(jì)入“交易性金融資產(chǎn)”，管理層的持有意圖是該項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)量方式的核心參考因素。這種規(guī)定毫無疑問增加了報(bào)表的調(diào)節(jié)空間，但是同時(shí)也讓投資者可以從計(jì)量方式中得知管理層的持有意圖，增加信息量。

第四，表外項(xiàng)目越來越少，凡是能夠影響企業(yè)未來發(fā)展的、和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的交易安排，都要盡可能地體現(xiàn)在報(bào)表中。以保修條款、消費(fèi)積分、經(jīng)銷商返利等為例，凡是因企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)行為而產(chǎn)生的潛在義務(wù)，都要按照估計(jì)量，在本期報(bào)表中計(jì)提“預(yù)計(jì)負(fù)債”“預(yù)提費(fèi)用”“其他流動(dòng)負(fù)債”等。至于估計(jì)量是否準(zhǔn)確，那是另外一回事，但是這項(xiàng)潛在義務(wù)必須體現(xiàn)在報(bào)表中。

最新的變化是有關(guān)租賃資產(chǎn)的，自2021年1月1日起，A股報(bào)表全面執(zhí)行租賃新規(guī)。在此之前，租賃分為經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃兩種，其中經(jīng)營(yíng)租賃屬于表外租賃，除了每年計(jì)入利潤(rùn)表的租賃費(fèi)用外，我們從報(bào)表中看不到租賃資產(chǎn)本身的任何情況。2021年之后，所有的租賃資產(chǎn)都必須按照未來租賃金額的現(xiàn)值，同時(shí)增加使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。類似的規(guī)定還有套期會(huì)計(jì)中的衍生金融資產(chǎn)和衍生金融負(fù)債，新規(guī)則讓報(bào)表變得越來越臃腫，但是為我們提供了更多的信息。

作為專業(yè)的投資者，我們不僅需要知道這些變化及當(dāng)前最新的會(huì)計(jì)規(guī)定，更要知道這些變化背后的邏輯。會(huì)計(jì)報(bào)表里面記載了公司的過去和現(xiàn)在，財(cái)務(wù)分析既是投研決策的起點(diǎn)又是邏輯驗(yàn)證的終點(diǎn)，但這也僅僅是投研決策中的一個(gè)環(huán)節(jié)。

更進(jìn)一步地說，把財(cái)務(wù)分析技巧都背下來其實(shí)不叫財(cái)務(wù)功底好，它僅僅是一項(xiàng)工具，我們需要的是將財(cái)務(wù)分析融入整個(gè)投研流程中，為投研工作賦能。就像管理學(xué)大師大衛(wèi)·梅斯特在其著作《專業(yè)主義》中所說，專業(yè)的對(duì)立面不是不專業(yè)，而是熟練。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會(huì)將房屋進(jìn)行出售或出租，出租房屋時(shí)可以通過預(yù)收賬款科目，其他業(yè)務(wù)成本科目處理，相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的會(huì)計(jì)分錄

　　1、一次性收到房屋租金

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

　　繳納增值稅時(shí)，

　?。?）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　　　貸：銀行存款

　　（2）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動(dòng)產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅

　　2、按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入，

　?。?）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅。

　　借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）/應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅

　?。?）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動(dòng)產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　什么是預(yù)收賬款？

　　預(yù)收賬款是指企業(yè)向購貨方預(yù)收的購貨訂金或部分貨款。預(yù)收賬款是以買賣雙方協(xié)議或合同為依據(jù)，由購貨方預(yù)先支付一部分(或全部)貨款給供應(yīng)方而發(fā)生的一項(xiàng)負(fù)債，這項(xiàng)負(fù)債要用以后的商品或勞務(wù)來償付。

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值（房地產(chǎn)買賣的差價(jià)），或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　其他業(yè)務(wù)成本是什么？

　　其他業(yè)務(wù)成本是指企業(yè)確認(rèn)的除主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的支出。其他業(yè)務(wù)成本包括銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的折舊額、出租無形資產(chǎn)的攤銷額、出租包裝物的成本或攤銷額等。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，少不了都會(huì)接觸各式各樣的稅務(wù)問題，而契稅就是最常見的稅種之一。像房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的成交額較大，財(cái)務(wù)人一旦把賬做錯(cuò)了麻煩事可大了，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅，它的會(huì)計(jì)分錄要該怎么處理呢？

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅

1、如果土地購入后就進(jìn)行開發(fā)則作為開發(fā)成本處理

借:開發(fā)成本-土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸:銀行存款

2、如果土地購入后僅作為土地儲(chǔ)備則作為無形資產(chǎn)處理

借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸:銀行存款

二、其他企業(yè)繳納的契稅

借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸:銀行存款契稅的賬務(wù)處理

對(duì)于企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅,不管是有償取得還是無償取得,按規(guī)定都應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值.

股東以房產(chǎn)增資或者出資: 借:固定資產(chǎn)

貸:實(shí)收資本(或股本)

資本公積-資本溢價(jià)(或股本溢價(jià))

支付契稅時(shí),借:其他應(yīng)付款--契稅(契稅在承受所有權(quán)屬時(shí)一次性繳納,不通過應(yīng)交稅費(fèi)科目核算) 貸:銀行存款

收到契稅完稅憑證時(shí),借:固定資產(chǎn)

貸:其他應(yīng)付款--契稅

如果是直接用銀行存款或者現(xiàn)金繳納契稅的話,在取得完稅憑證時(shí):借:固定資產(chǎn)

貸:銀行存款/現(xiàn)金

資料擴(kuò)展：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所納稅的稅種有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等。

本文來源會(huì)計(jì)學(xué)堂陳嬌老師整理發(fā)布