在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，少不了都會接觸各式各樣的稅務(wù)問題，而契稅就是最常見的稅種之一。像房地產(chǎn)項目所涉及的成交額較大，財務(wù)人一旦把賬做錯了麻煩事可大了，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅，它的會計分錄要該怎么處理呢？

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅

1、如果土地購入后就進行開發(fā)則作為開發(fā)成本處理

借:開發(fā)成本-土地出讓及拆遷補償費

貸:銀行存款

2、如果土地購入后僅作為土地儲備則作為無形資產(chǎn)處理

借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸:銀行存款

二、其他企業(yè)繳納的契稅

借:無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸:銀行存款契稅的賬務(wù)處理

對于企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅,不管是有償取得還是無償取得,按規(guī)定都應(yīng)當計入固定資產(chǎn)價值.

股東以房產(chǎn)增資或者出資: 借:固定資產(chǎn)

貸:實收資本(或股本)

資本公積-資本溢價(或股本溢價)

支付契稅時,借:其他應(yīng)付款--契稅(契稅在承受所有權(quán)屬時一次性繳納,不通過應(yīng)交稅費科目核算) 貸:銀行存款

收到契稅完稅憑證時,借:固定資產(chǎn)

貸:其他應(yīng)付款--契稅

如果是直接用銀行存款或者現(xiàn)金繳納契稅的話,在取得完稅憑證時:借:固定資產(chǎn)

貸:銀行存款/現(xiàn)金

資料擴展：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所納稅的稅種有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等。

本文來源會計學(xué)堂陳嬌老師整理發(fā)布

在會計行業(yè)領(lǐng)域里，由于工作職責(zé)囊括了各行各業(yè)，因此作為會計人每天都會應(yīng)對各式各樣的賬務(wù)。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)里，會計除了要處理銷售房款外，還要處理預(yù)售房款。那么預(yù)售房款相比起銷售房款在處理方法上有哪些不一樣？下面，小編就為大家詳解。

(一）預(yù)售房款的概念

預(yù)售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款，屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。相應(yīng)地，銷售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后收取的商品房銷售款。這里所說的預(yù)售房款和銷售房款均包括銀行發(fā)放的按揭貸款。

對所售房屋未竣工前收取的預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開具商品房預(yù)售款發(fā)票。對在竣工后收取的銷售房款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開具商品房銷售結(jié)算發(fā)票。

(二）預(yù)售房款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)售房款進行管理時，應(yīng)注意做到以下兩點：

收取房款前，必須簽訂商品房銷售（預(yù)售）合同，不能收取無合同房款。

設(shè)立“銷售臺賬”，在簽訂合同和收取房款等環(huán)節(jié)詳細登記相關(guān)房源信息、客戶信息和交款過程信息。

(三）預(yù)售房款的會計處理

雖然預(yù)售房款和銷售房款收取的時間不同，但所有房屋銷售款項，包括預(yù)售房款和銷售房款，都必須先通過“預(yù)收賬款”科目進行核算，以保證銷售過程收入記錄的完整性。

“預(yù)收賬款”科目核算按銷售合同約定應(yīng)收取的預(yù)售房款，銷售過程中收取的其他款項,不管屬于什么性質(zhì)以及稅務(wù)上如何處理，都不通過此科目核算。該科目按照項目、分期、業(yè)態(tài)、樓棟、房號的不同等設(shè)置明細科目。

“預(yù)收賬款”科目貸方核算實際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款等，其中也包括銀行發(fā)放的按揭貸款；借方核算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入。銷售退款、更名和換房等統(tǒng)一在貸方核算。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行賬務(wù)處理時，要注意相關(guān)資料的完整性，包括銀行進賬單、POS機小票、發(fā)票記賬聯(lián)、各種與交款方式相關(guān)的證明文件、銷售換房審批表、銷售退房審批表、銷售更名審批表等。

舉個例子：

某房地產(chǎn)公司8月1日從銷售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售款88萬元，另外收取房屋預(yù)售款800萬元。該項目于9月竣工，該房地產(chǎn)公司當月結(jié)轉(zhuǎn)收入為888萬元。該房地產(chǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，作賬務(wù)處理如下：

(1)銷售定金轉(zhuǎn)入時。

借：預(yù)收賬款——銷售定金880000

貸：預(yù)收賬款——銷售房款880000

(2)收取預(yù)售款時。

借：銀行存款8000000

貸：預(yù)收賬款——銷售房款8000000

預(yù)繳增值稅額=(880000+8000000)÷（1+11%）×3%=330000(元）

借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅330000

貸：銀行存款330000

(3)竣工交付時。

應(yīng)計提增值稅銷項稅額=8880000÷（1+11%）×ll%=88000(元）

借：預(yù)收賬款8880000

貸：主營業(yè)務(wù)收入8000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）880000

對于上述的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款賬務(wù)的處理做法，大家都掌握了嗎？小編在此提醒大家的是，畢竟房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)目龐大，作為會計人平時做賬務(wù)必要做到小心謹慎，避免出錯！

來源：小偉稅事

　　房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的賬務(wù)處理怎么做呢?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用包括了管理費用、銷售費用及財務(wù)費用。接下來就跟著會計網(wǎng)小編一起來了解下房地產(chǎn)開發(fā)期間的賬務(wù)處理吧!會計實操干貨分享!超實用!

　　房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的賬務(wù)處理

　　1、企業(yè)籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(比如人員工資、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費等實際發(fā)生)，應(yīng)當以本科目(開辦費)為借記科目，而貸記科目是銀行存款等。

　　借：本科目(開辦費)

　　貸：銀行存款

　　2、對于行政管理部門人員的職工薪酬，應(yīng)當以本科目作為借記科目，貸記科目是應(yīng)付職工薪酬。

　　借：本科目

　　貸：應(yīng)付職工薪酬

　　3、對于行政管理部門計提的固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)當以本科目為借記科目，貸記累計折舊科目。

　　借：本科目

　　貸：累計折舊

　　4、對于發(fā)生的辦公費、業(yè)務(wù)招待費、咨詢費、水電費、訴訟費、研究費用及技術(shù)轉(zhuǎn)讓費等，借記本科目，貸記科目為銀行存款及研發(fā)支出等。

　　借：本科目

　　貸：銀行存款、研發(fā)支出等

　　5、對于按照相應(yīng)規(guī)定計算確定的應(yīng)交房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅及車船使用稅，應(yīng)當把本科目作為借記科目，而貸記應(yīng)交稅費科目。

　　借：本科目

　　貸：應(yīng)交稅費

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款的賬務(wù)，會計人該如何處理?

　　房地產(chǎn)企業(yè)期間費用介紹

　　房地產(chǎn)企業(yè)期間費用包括了管理費用、銷售費用及財務(wù)費用。

　　1、管理費用也就是工會經(jīng)費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、訴訟費、開辦費攤銷、職工教育費、業(yè)務(wù)招待費、公司經(jīng)費、壞賬損失、礦產(chǎn)資源補償費、董事會會費、勞動保險費、研究開發(fā)費等。具體含義是企業(yè)行政部門以組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動為目的而產(chǎn)生的各種費用。

　　2、銷售費用具體包括了企業(yè)負擔的包裝費、展覽費、銷售服務(wù)費及運輸費等，另外還包括了銷售部門人員工資、差旅費、修理費、物料消耗及職工福利費等。其含義為企業(yè)在銷售產(chǎn)品、提供勞務(wù)和自制半成品等過程中所產(chǎn)生的費用。

　　3、財務(wù)費用涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間所發(fā)生的的利息支出、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌資發(fā)生的債券印刷費、國外借款擔保費等其他財務(wù)費用。具體含義是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于籌集資金而產(chǎn)生的各種費用。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅的匯算問題一直是很常見的問題，那么對于這部分的內(nèi)容你不了解，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

3、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅匯算的一些知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的會計分錄該如何處理？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅不知道大家有沒有聽說過，其他一般類型的企業(yè)都會涉及遞延所得稅，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的相關(guān)會計處理應(yīng)該怎么做？和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的會計處理

1、預(yù)交企業(yè)所得稅

根據(jù)會計準則新規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收房款收入應(yīng)當作為可抵扣暫時性差異處理，但這一問題相對比較復(fù)雜，對于一般內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，對于一般的內(nèi)資企業(yè)來說，根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計人當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整”。   

2、應(yīng)收賬款計提壞賬

新所得稅法并沒有規(guī)定壞賬準備可稅前列支的比例，因此，在計算當期應(yīng)納稅所得額時，當期計提的壞賬準備應(yīng)全額做納稅調(diào)增。   

應(yīng)確認的遞延所得稅資產(chǎn)=當期計提的壞賬準備金額×預(yù)計轉(zhuǎn)回時的所得稅稅率。

3、預(yù)提費用

雖然新會計準則中已取消了預(yù)提費用作為一級會計科目，但企業(yè)中具有預(yù)提性質(zhì)的費用依然存在，如每月預(yù)提借款利息等，這種費用可以作為應(yīng)付利息或其他應(yīng)付款等科目的二級科目進行核算。

所得稅費用的計算方法

資產(chǎn)負債表債務(wù)法強調(diào)差異的內(nèi)容及對期末資產(chǎn)和負債的影響，計算當期所得稅費用時，首先按稅法規(guī)定計算出當期應(yīng)交所得稅，然后按會計準則的規(guī)定確定當期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債，最后根據(jù)前面幾項計算得出當期所得稅費用。

當期所得稅費用=當期應(yīng)交所得稅+當期發(fā)生的遞延所得稅負債一當期發(fā)生的遞延所得稅資產(chǎn)一當期轉(zhuǎn)回的遞延所得稅負債+當期轉(zhuǎn)回的遞延所得稅資產(chǎn)

以上就是有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅的相關(guān)知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款的賬務(wù)，會計人該如何處理？

　　房地產(chǎn)的成本核算是非常難的，有人說建筑會計最難的就是成本核算，這也是建筑會計工資高的原因，房地產(chǎn)成本核算方法有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成是怎樣的？現(xiàn)在建筑會計的成本核算基本上是百分比核算，也有別的方法，今天讓我們一起來了解一下吧。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：

　　1.土地、土建及設(shè)備費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.

　　2.配套及其他收費支出是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。

　　3.管理費用和籌資成本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用：

　　1.管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。

　　2.銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

　　(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%;

　　(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;

　　(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

　　3.財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。

　　房地產(chǎn)成本核算程序

　　第一步：確定成本核算對象。

　　第二步：歸集開發(fā)成本。設(shè)置成本核算會計科目，按照集團會計核算制度的要求，核算和歸集發(fā)生的開發(fā)成本及費用。

　　第三步：確定成本分配方法。根據(jù)受益原則和配比原則。

　　第四步：在成本核算對象之間分配成本。

　　第五步：計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。編制項目開發(fā)成本計算表。

　　第六步：結(jié)轉(zhuǎn)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工時，正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　第七步：結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本。交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入時，正確劃分已交樓開發(fā)產(chǎn)品和未交樓開發(fā)產(chǎn)品成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)當期交樓開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。

在很多人看來，會計準則和會計制度是一樣的知識點，那么這兩者之間真的是一樣的嗎？有哪些不同呢？如果不太了解，那就和會計網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

會計準則和會計制度有哪些不同？

簡單來說：準則和制度的發(fā)布都是為了規(guī)范會計行為，因此兩者在內(nèi)容上沒有實質(zhì)性的差別，而只是制度制定的理念不一樣，前者是屬于原則導(dǎo)向的，而后者則屬于規(guī)則導(dǎo)向的。其實在這兩者之間是完全可以二選一的，而我國之所以即有準則，又有制度，正是因為當初沒有確定采取那一種理念來制定我們的制度

1、基本框架不同；企業(yè)會計準則是在基本準則的指導(dǎo)下，處理會計具體業(yè)務(wù)標準的規(guī)范。其具體內(nèi)容可分為一般業(yè)務(wù)準則、特殊行業(yè)和特殊業(yè)務(wù)準則、財務(wù)報告準則三大類，一般業(yè)務(wù)準則是規(guī)范普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務(wù)的確認、計量要求，如存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、職工薪酬、所得稅等

2、頒布背景不同；會計制度的出臺在很大程度上改變了《小企業(yè)會計制度》的內(nèi)容，其在制定方式上借鑒了《企業(yè)會計準則》，在核算方法上又兼具小企業(yè)自身的特色，而企業(yè)會計準則在稅收規(guī)范上，采取了和稅法更為趨同的計量規(guī)則，大大簡化了會計準則與稅法的協(xié)調(diào)。在利稅影響因素方面，相對于《小企業(yè)會計準則》也有了具體的改進

3、特點不同；企業(yè)會計準則：在會計計量方面，要求小企業(yè)采用歷史成本計量;在財務(wù)報告方面，不要求提供所有者權(quán)益變動表，足稅收征管信息需求與有助于銀行提供信貸相結(jié)合：以稅務(wù)部門和銀行作為小企業(yè)外部財務(wù)報告信息的主要使用者，基于這兩者的信息需求確定會計核算的基本原則;減少了職業(yè)判斷的內(nèi)容，消除了小企業(yè)會計與稅法的大部分差異

以上就是有關(guān)會計準則和會計制度的區(qū)別，希望能夠幫助大家，想了解更多相關(guān)的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

小企業(yè)會計準則工資要不要計提？

　　企業(yè)會計制度主要包括會計制度的原則規(guī)定、會計業(yè)務(wù)核算的具體規(guī)定等；小企業(yè)會計準則在制定方式上借鑒了《企業(yè)會計準則》，在核算方法上又兼具小企業(yè)自身的特色。企業(yè)會計制度和小企業(yè)會計準則主要有哪些區(qū)別？

　　企業(yè)會計制度和小企業(yè)會計準則區(qū)別

　　首先是適用范圍不同：《企業(yè)會計制度》適用于除金融保險企業(yè)以外的所有符合條件的大、中型企業(yè)。而《小企業(yè)會計準則》適用于小企業(yè)，具體指在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的，經(jīng)營規(guī)模符合國務(wù)院發(fā)布的《中小企業(yè)劃型標準》所規(guī)定的小企業(yè)。

　　其次側(cè)重點不同：《企業(yè)會計制度》側(cè)重于對會計要素的記錄和報告作可操作性規(guī)范，確認和計量的內(nèi)容只是有機地體現(xiàn)在會計科目及使用說明中。側(cè)重于實操?！缎∑髽I(yè)會計準則》是在遵循《企業(yè)會計準則——基本準則》的大前提下，對小企業(yè)的會計確認、計量和報告進行了簡化處理。

　　新會計準則對企業(yè)有哪些影響？

　　新會計準則體系的發(fā)布實施，是提高上市公司質(zhì)量、促進資本市場發(fā)展的需要。上市公司是資本市場的主力軍，因此，進一步優(yōu)化資本市場資源配置，能夠有效促進市場的和諧穩(wěn)定，而這離不開制定一套新的更有效、更全面的會計標準。當前部分上市公司存在著法人治理結(jié)構(gòu)不夠完善、運作不夠規(guī)范等問題，影響了投資者的信心，制約了資本市場的進一步發(fā)展。所以，也要通過制定規(guī)范的會計標準來提高上市公司的信息質(zhì)量，增強投資者的信心。

　　會計準則體系的發(fā)布實施，是完善市場經(jīng)濟體制、提高對外開放水平的需要。我國搞經(jīng)濟體制改革，搞對外開放，一靠誠信，二靠法制。會計既與誠信有關(guān)，也與法制有關(guān)，是一個基礎(chǔ)。中國企業(yè)會計準則已經(jīng)與國際財務(wù)報告準則實現(xiàn)了實質(zhì)性趨同，同時，新準則作為促進共同發(fā)展的趨同標準和可比互通的統(tǒng)一信息平臺，可以降低在國際資本市場的交易成本，有利于我們的企業(yè)“請進來”和“走出去”。

　　我們原來有一些會計準則，但不夠全面，而且從整體制度層面來分析基本上是國內(nèi)制度，與國際準則尚有一定差距。從世界范圍看，現(xiàn)在不同國家和地區(qū)的資本市場，對其上市公司執(zhí)行的會計準則有不同要求。

　　小企業(yè)會計準則適用范圍是什么？

　　小企業(yè)會計準則適用于在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立的同時滿足下列三個條件的企業(yè)：

　　1、不承擔社會公眾責(zé)任;

　　2、經(jīng)營規(guī)模較小;

　　3、既不是企業(yè)集團內(nèi)的母公司也不是子公司。

　　房屋維修基金，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收，再上交給房產(chǎn)局。請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維修基金怎么記賬？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維修基金如何記賬？

　　房屋專項維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)代收后上交房產(chǎn)局監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)只能作暫存款項入賬。

　　一般代收業(yè)主的維修基金，做以下會計分錄：

　　借：銀行存款（現(xiàn)金）

　　貸：其他應(yīng)付款——代收業(yè)主維修基金

　　繳納到房管局時，做以下會計分錄：

　　借：其他應(yīng)付款——代收業(yè)主維修基金

　　貸：銀行存款

　　房屋維修基金：房屋維修基金包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金，房屋共用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，主要用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項目，不得挪作他用。

　　房屋維修基金由誰管理？

　　根據(jù)建設(shè)部、財政部聯(lián)合出臺165號令《住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，一般房屋維修基金由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)來代管，業(yè)主委員會成立之后，公共維修基金也就劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會，管理權(quán)力歸業(yè)主委員會所有。

　　哪些情況下可以使用房屋維修基金？

　　房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。

　　房屋主體承重結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、屋頂、樓板等；

　　公共部位：戶外墻面、走廊通道、樓梯間等；

　　公共設(shè)施設(shè)備：房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道及設(shè)備、電梯、配電線纜及設(shè)備、公用照明、消防設(shè)施、道路等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售取得的收入，可通過主營業(yè)務(wù)收入科目進行會計核算，具體的賬務(wù)處理該怎么做？

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入怎么做賬？

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入：

　　借：銀行存款等科目

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入對應(yīng)的成本：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　       貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　“開發(fā)產(chǎn)品”科目是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中的專用科目，“庫存商品”科目是執(zhí)行《企業(yè)會計制度》后所有企業(yè)均可使用通用會計科目。如果你執(zhí)行的是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》就用“開發(fā)產(chǎn)品”科目，否則，就用“庫存商品”科目。

　　主營業(yè)務(wù)收入屬于損益科目，是指企業(yè)經(jīng)常性的、主要業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的基本收入。主營業(yè)收入屬于損益類賬戶。企業(yè)損益類科目是指核算企業(yè)取得的收入和發(fā)生的成本費用的科目。

　　主營業(yè)務(wù)成本如何理解？

　　主營業(yè)務(wù)成本是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)等經(jīng)營性活動所發(fā)生的成本。企業(yè)一般在確認銷售商品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)收入時，或在月末，將已銷售商品、已提供勞務(wù)的成本轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本。企業(yè)應(yīng)當設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按主營業(yè)務(wù)的種類進行明細核算，用于核算企業(yè)因銷售商品、提供勞務(wù)或讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒佣l(fā)生的實際成本，借記該科目，貸記“庫存商品”、“勞務(wù)成本”等科目。期末，將主營業(yè)務(wù)成本的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，借記“本年利潤”，貸記該科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，“主營業(yè)務(wù)成本”科目無余額。

　　我司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2020年1月份向銀行借款100萬，相應(yīng)發(fā)生的利息支出應(yīng)該如何在企業(yè)所得稅稅前扣除？

　　答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

　　(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　(二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

　　借款利息的賬務(wù)處理

　　一、短期借款利息的會計分錄

　　1、取得短期借款

　　借：銀行存款

　　       貸：短期借款

　　2、期末計提利息

　　借：財務(wù)費用

　　       貸：應(yīng)付利息

　　3、歸還短期借款利息

　　借：應(yīng)付利息(歸還已經(jīng)預(yù)提的利息)

　　       貸：銀行存款

　　二、長期借款利息的會計分錄

　　1、到期一次還本付息

　　計提利息時：

　　借：財務(wù)費用——利息支出，

　       　貸：長期借款——應(yīng)計利息

　　到期支付利息和本金：

　　借：長期借款——本金

　       　長期借款——應(yīng)計利息

　　       貸：銀行存款

　　2、分期計提并支付利息

　　計提利息時：

　　借：財務(wù)費用——利息支出，

　　       貸：應(yīng)付利息

　　分期支付利息時：

　　借：應(yīng)付利息

　       　貸：銀行存款

　　到期支付本金：

　　借：長期借款——本金

　　       貸：銀行存款

　　企業(yè)購進的固定資產(chǎn)，應(yīng)按月計提折舊。在政府會計制度下對固定資產(chǎn)進行折舊處理，應(yīng)如何做賬？

　　政府會計制度固定資產(chǎn)折舊如何做賬？

　　固定資產(chǎn)會計分錄，看取得情況

　　外購的固定資產(chǎn)不需安裝的

　　借：固定資產(chǎn)

　　       貸：財政撥款收入/零余額賬戶用款額度/應(yīng)付賬款/銀行存款等

　　預(yù)算會計：

　　借：行政支出/事業(yè)支出/經(jīng)營支出等

　　       貸：財政撥款預(yù)算收入/資金結(jié)存

　　按月計提固定資產(chǎn)折舊時，財務(wù)會計：

　　借：業(yè)務(wù)活動費用/單位管理費用/經(jīng)營費用等

　　       貸：固定資產(chǎn)累計折舊

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

　　固定資產(chǎn)折舊是什么意思？

　　固定資產(chǎn)折舊是指企業(yè)在固定資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計折舊額進行系統(tǒng)分攤。應(yīng)計折舊額是指應(yīng)當計提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預(yù)計凈值后的金額，已計提減值準備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。

　　計提折舊的固定資產(chǎn)包括：房屋建筑物;在用的機器設(shè)備、食品儀表、運輸車輛、工具器具;季節(jié)性停用及修理停用的設(shè)備;以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)和以融資租賃式租入的固定資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)時候往往需要對預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)并需要繳稅，對于房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)的會計處理，通常計入“預(yù)收賬款”“銀行存款”科目，具體的會計分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)的會計分錄

　　1、預(yù)收房款：

　　(1)收到預(yù)售款時：

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款

　　(2)預(yù)繳申報：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅(簡易預(yù)繳)

　　　　貸：銀行存款

　　2、銷售房屋：

　　(1)確認收入：

　　借：銀行存款

　　　　預(yù)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費——未交增值稅(簡易計稅)

　　(2)預(yù)繳稅款的抵減：

　　本月應(yīng)納增值稅額

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅(簡易計稅)

　　　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅(簡易預(yù)繳)

　　(3)繳納稅款：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅(簡易計稅)

　　　　貸：銀行存款

　　什么是應(yīng)交稅費？

　　應(yīng)交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。應(yīng)交稅費包括企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。

　　企業(yè)必須按照國家規(guī)定履行納稅義務(wù)，對其經(jīng)營所得依法繳納的各種稅費。企業(yè)應(yīng)通過“應(yīng)交稅費”科目來總括反映各種稅費的繳納情況，并按照應(yīng)交稅費項目進行明細核算。該科目的借方登記已交納的各種稅費，貸方登記應(yīng)交納的各種稅費，期末貸方余額反映尚未交納的稅費，期末如為借方余額反映多交或尚未抵扣的稅費。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也負責(zé)拆遷業(yè)務(wù)，會計人員通常設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)交稅費”“開發(fā)成本”等科目來進行會計核算，相關(guān)會計分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷業(yè)務(wù)的會計分錄

　　1、支付拆遷補償款時：

　　借：開發(fā)成本——拆遷補償費和土地征用費

　　       貸：銀行存款

　　2、銷售房屋給拆遷戶時：

　　借：銀行存款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

                    應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

　　3、計提稅金及附加時：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅

　　              應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附

　　4、結(jié)轉(zhuǎn)成本時：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　       貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　開發(fā)成本核算的內(nèi)容有哪些?

　　1、拆遷補償費及土地征用：指的是因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括：征地費；安置費；原有建筑物的拆遷補償費；采用批租方式取得土地的批租地價。

　　2、前期工程費：指的是土地、房屋在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等的費用。

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：指的是房屋、土地開發(fā)過程中所發(fā)生的通訊、供電、供水、供氣、綠化、排洪、排污、照明、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的費用。

　　4、建筑安裝工程費：指的是土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中，按施工圖施工以及建筑安裝工程所發(fā)生的各項設(shè)備費建和筑安裝工程費。

　　5、配套設(shè)施費：指的是在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，比如：鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

　　6、開發(fā)間接費：指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括：現(xiàn)場管理機構(gòu)人員的工資、勞動保護費、折舊費、福利費、辦公費、修理費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售收入的處理，一般通過“銀行存款”“主營業(yè)務(wù)收入”等科目進行核算，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售收入的賬務(wù)處理該怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售收入的會計分錄

　　1、收款

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款/預(yù)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費——簡易計稅

　　2、差額納稅

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)成本

　　3、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　什么是主營業(yè)務(wù)成本？

　　企業(yè)應(yīng)當設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按主營業(yè)務(wù)的種類進行明細核算，用于核算企業(yè)因銷售商品、提供勞務(wù)或讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動而發(fā)生的實際成本，借記該科目，貸記“庫存商品”、“勞務(wù)成本”等科目。期末，將主營業(yè)務(wù)成本的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，借記“本年利潤”，貸記該科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，“主營業(yè)務(wù)成本”科目無余額。

　　什么是主營業(yè)務(wù)收入？

　　企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”科目，核算企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒又兴a(chǎn)生的收入。在“主營業(yè)務(wù)收入”科目下，應(yīng)按照主營業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細賬，進行明細核算。該科目期末應(yīng)無余額。

　　什么是應(yīng)收賬款？

　　應(yīng)收賬款是伴隨企業(yè)的銷售行為發(fā)生而形成的一項債權(quán)。因此，應(yīng)收賬款的確認與收入的確認密切相關(guān)。通常在確認收入的同時，確認應(yīng)收賬款。該賬戶按不同的購貨或接受勞務(wù)的單位設(shè)置明細賬戶進行明細核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會將房屋進行出售或出租，出租房屋時可以通過預(yù)收賬款科目，其他業(yè)務(wù)成本科目處理，相關(guān)的會計分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的會計分錄

　　1、一次性收到房屋租金

　　借：銀行存款

　　　　貸：預(yù)收賬款/合同負債

　　繳納增值稅時，

　　（1）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅。

　　借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費—簡易計稅

　　　　貸：銀行存款

　?。?）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報。

　　借：預(yù)收賬款/合同負債

　　　　貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費—簡易計稅

　　2、按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入，

　?。?）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅。

　　借：預(yù)收賬款/合同負債

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　　　　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費—簡易計稅

　?。?）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報。

　　借：預(yù)收賬款/合同負債

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　什么是預(yù)收賬款？

　　預(yù)收賬款是指企業(yè)向購貨方預(yù)收的購貨訂金或部分貨款。預(yù)收賬款是以買賣雙方協(xié)議或合同為依據(jù)，由購貨方預(yù)先支付一部分(或全部)貨款給供應(yīng)方而發(fā)生的一項負債，這項負債要用以后的商品或勞務(wù)來償付。

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值（房地產(chǎn)買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

　　其他業(yè)務(wù)成本是什么？

　　其他業(yè)務(wù)成本是指企業(yè)確認的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他日常經(jīng)營活動所發(fā)生的支出。其他業(yè)務(wù)成本包括銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的折舊額、出租無形資產(chǎn)的攤銷額、出租包裝物的成本或攤銷額等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行業(yè)務(wù)活動過程中，資金不足時有時會選擇向銀行貸款，產(chǎn)生的貸款利息一般通過財務(wù)費用等科目核算，相關(guān)的會計分錄是什么？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息的會計分錄

　　房地產(chǎn)企業(yè)支付銀行貸款利息的記賬方式是：

　?。薄⒂嬏豳J款利息時：

　　借：財務(wù)費用－利息支出

　　　　貸：應(yīng)付利息

　?。?、支付貸款利息時：

　　借：應(yīng)付利息

　　　　貸：銀行存款

　　什么是財務(wù)費用？

　　財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用。具體項目有：利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金發(fā)生的其他費用等。

　　應(yīng)付利息是什么？

　　應(yīng)付利息是指企業(yè)按照合同約定應(yīng)支付的利息，包括吸收存款，分期付息到期還本的長期借款，企業(yè)債券等應(yīng)支付的利息。本科目可按存款人或債權(quán)人進行明細核算。應(yīng)付利息與應(yīng)計利息的區(qū)別：應(yīng)付利息屬于借款，應(yīng)計利息屬于企業(yè)存款。

　　應(yīng)付利息的借貸方向

　　應(yīng)付利息屬于負債類科目，借方表示減少，即該筆利息已經(jīng)支付;貸方表示增加，即應(yīng)付未付的利息增加。應(yīng)付利息可按存款人或債權(quán)人進行明細核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款是指開發(fā)企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定向購房單位或個人預(yù)收的購房定金，以及代委托單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定向委托單位預(yù)收的開發(fā)資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收賬款，應(yīng)如何做賬？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的會計分錄

　　１．預(yù)收房款：

　?。ǎ保┦盏筋A(yù)售款時：

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款

　　（２）預(yù)繳申報：

　　借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅（簡易預(yù)繳）

　　       貸：銀行存款

　?。玻N售房屋：

　　（１）確認收入：

　　借：銀行存款／預(yù)收賬款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費——未交增值稅（簡易計稅）

　?。ǎ玻╊A(yù)繳稅款的抵減：本月應(yīng)納增值稅額

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅（簡易計稅）

　　       貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅（簡易預(yù)繳）

　　（３）繳納稅款的會計處理：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅（簡易計稅）

　       　貸：銀行存款

　　為了核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項預(yù)收款項的增減變動情況，按照會計制度規(guī)定，需設(shè)置“預(yù)收賬款”科目。

　　當開發(fā)企業(yè)按照合同或者協(xié)議向購房單位或個人預(yù)收購房定金，向委托單位預(yù)收開發(fā)建設(shè)資金時，記入本科目的貸方。當開發(fā)企業(yè)以預(yù)收的開發(fā)資金抵減應(yīng)收的開發(fā)產(chǎn)品銷售價款或代建工程結(jié)算價款時，以及退還多收的購房定金、代墊工程價款，記入本科目的借方。

　　余額在貸方，反映預(yù)收的尚未結(jié)算的購房定金和代墊工程款。另外，該科目應(yīng)按照預(yù)收帳款的種類及債權(quán)人設(shè)置明細科目，進行明細核算。

　　以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的會計分錄一般包括哪些？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計分錄

　　1、開發(fā)房地產(chǎn)，確認收入時

　　①在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時

　　借：銀行存款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　?、跔I業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。

　　借：應(yīng)收賬款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的

　　借：銀行存款

　　      貸：預(yù)收賬款

　　移交使用時

　　借：應(yīng)收賬款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　借：預(yù)收賬款

　　       銀行存款

　　       貸：應(yīng)收賬款

　?、苜d銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，當期收到的金額確認為收入

　　借：銀行存款

　　       貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收到客戶預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，即使無論是否有簽訂正式購銷合同，即在辦妥移交手續(xù)前，收到的款項計入預(yù)收賬款會計科目

　　借：銀行存款

　　       貸：預(yù)收賬款

　　什么是主營業(yè)務(wù)收入？

　　是指企業(yè)從事本行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所取得的營業(yè)收入。主營業(yè)務(wù)收入根據(jù)各行業(yè)企業(yè)所從事的不同活動而有所區(qū)別，如工業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“產(chǎn)品銷售收入”；建筑業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“工程結(jié)算收入”；交通運輸業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“交通運輸收入”；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“商品銷售收入”；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“房地產(chǎn)經(jīng)營收入”；其他行業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指“經(jīng)營收入”。

會計恒等式是什么?對于這個問題，稍有財務(wù)基礎(chǔ)的同學(xué)都可以脫口而出：資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益。這個等式源于15世紀的意大利，左邊描述公司擁有多少資產(chǎn)，右邊描述資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬。這是一個天才的設(shè)計，一經(jīng)問世便顯現(xiàn)出強大的生命力，最終成為全世界記賬者的圭臬。

然而，這個等式是完全站在做賬人的角度說的，如果站在看賬人的角度，還有一個等式，即會計=經(jīng)濟真相+計量差錯+偏見，會計信息不可避免地被計量差錯和信息提供者的偏見所影響。從使用目的來看，會計報表是企業(yè)管理層做出的、提供給外部第三方使用的、了解企業(yè)經(jīng)營信息的一套語言體系。和漢語、英語一樣，既然是語言，那么它就不僅有紀實功能，還有文學(xué)功能。

因此，閱讀報表、了解會計準則不能止于熟練，很多時候我們還要站在會計準則制定者的角度，思考會計制度的底層邏輯，把握會計核算的發(fā)展趨勢，而不僅僅是記住當下的每一條規(guī)定。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)營活動越來越復(fù)雜，會計準則在不斷變化，變得越來越煩瑣，時常令從業(yè)者苦不堪言。

但是換一個角度看，制度制定者之所以要讓準則變得煩瑣，就是想讓會計報表中蘊藏更多的信息，更加全面地展示企業(yè)的經(jīng)營情況，這實際上是送給從業(yè)者的大禮。只不過，更多的信息可能不在利潤表或者任何一個單一報表中，在慣性思維下盯住一張報表看可能會產(chǎn)生重大偏誤。

如果我們能夠完全吃透三張報表，那么可以看到會計準則的歷次修訂其實都是有利于投資者的，真正不利于投資者的，是那些不體現(xiàn)在報表中的交易或協(xié)議，在報表中出現(xiàn)的權(quán)利或者義務(wù)，從信息量的角度看，其實是越復(fù)雜越好。

整體來看，會計核算有四大發(fā)展趨勢，這四大趨勢正是歷次會計準則修訂的原動力。

第一，在所有資產(chǎn)中，企業(yè)金融資產(chǎn)的占比正在變得越來越高，由此導(dǎo)致金融資產(chǎn)的計量方式越來越細化、越來越煩瑣。與生產(chǎn)類資產(chǎn)、營運資產(chǎn)相比，金融資產(chǎn)本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)安排，是對別人的生產(chǎn)類資產(chǎn)、營運資產(chǎn)的占有。隨著生產(chǎn)方式的復(fù)雜化、產(chǎn)業(yè)鏈分工的深化，股權(quán)投資、交叉持股、衍生品套期、財務(wù)管理愈發(fā)成為企業(yè)的“經(jīng)常性業(yè)務(wù)”，為了更好地描述這些產(chǎn)權(quán)安排，金融資產(chǎn)的計量方式正在快速迭代，按照各種情況分類，最終將形成一個準則矩陣。

第二，公允價值計量的適用面變得越來越廣。從會計計量的底層原則來看，我們可以清晰地看到，規(guī)則制定者本身也在糾結(jié)，會計報表究竟是描述歷史還是面向未來，應(yīng)該采用成本計量還是公允價值計量。會計信息使用者的目的是多樣的，因此規(guī)則制定者必須在多方面需求之間尋求平衡，謹慎又謹慎。

但是從近年來歷次準則修訂來看，會計核算的發(fā)展方向是面向未來的，采用公允價值計量的科目正在快速擴容。這個趨勢與第一條中金融資產(chǎn)占比提升是一脈相承的，金融資產(chǎn)最大的特點是擁有更高的流動性，從而為公允價值計量提供條件。除此之外，資產(chǎn)的定期減值測試、匯兌損益調(diào)整等都是廣義的公允價值計量。

預(yù)計隨著我國資本市場定價功能的完善、審計行業(yè)監(jiān)管的成熟，公允價值計量的范圍還會進一步擴大，使得報表更加面向未來。

第三，管理層的意圖正在成為會計核算方法的影響因素。以少量、非重大影響的股權(quán)投資為例，按照財政部2017年修訂的《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》，如果管理層打算長期持有，則計入“其他非流動金融資產(chǎn)”或“其他權(quán)益工具投資”;如果打算短期持有，則計入“交易性金融資產(chǎn)”，管理層的持有意圖是該項資產(chǎn)計量方式的核心參考因素。這種規(guī)定毫無疑問增加了報表的調(diào)節(jié)空間，但是同時也讓投資者可以從計量方式中得知管理層的持有意圖，增加信息量。

第四，表外項目越來越少，凡是能夠影響企業(yè)未來發(fā)展的、和企業(yè)經(jīng)營活動有關(guān)的交易安排，都要盡可能地體現(xiàn)在報表中。以保修條款、消費積分、經(jīng)銷商返利等為例，凡是因企業(yè)當期經(jīng)營行為而產(chǎn)生的潛在義務(wù)，都要按照估計量，在本期報表中計提“預(yù)計負債”“預(yù)提費用”“其他流動負債”等。至于估計量是否準確，那是另外一回事，但是這項潛在義務(wù)必須體現(xiàn)在報表中。

最新的變化是有關(guān)租賃資產(chǎn)的，自2021年1月1日起，A股報表全面執(zhí)行租賃新規(guī)。在此之前，租賃分為經(jīng)營租賃和融資租賃兩種，其中經(jīng)營租賃屬于表外租賃，除了每年計入利潤表的租賃費用外，我們從報表中看不到租賃資產(chǎn)本身的任何情況。2021年之后，所有的租賃資產(chǎn)都必須按照未來租賃金額的現(xiàn)值，同時增加使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債。類似的規(guī)定還有套期會計中的衍生金融資產(chǎn)和衍生金融負債，新規(guī)則讓報表變得越來越臃腫，但是為我們提供了更多的信息。

作為專業(yè)的投資者，我們不僅需要知道這些變化及當前最新的會計規(guī)定，更要知道這些變化背后的邏輯。會計報表里面記載了公司的過去和現(xiàn)在，財務(wù)分析既是投研決策的起點又是邏輯驗證的終點，但這也僅僅是投研決策中的一個環(huán)節(jié)。

更進一步地說，把財務(wù)分析技巧都背下來其實不叫財務(wù)功底好，它僅僅是一項工具，我們需要的是將財務(wù)分析融入整個投研流程中，為投研工作賦能。就像管理學(xué)大師大衛(wèi)·梅斯特在其著作《專業(yè)主義》中所說，專業(yè)的對立面不是不專業(yè)，而是熟練。