向其他股東購買股權時，一定會涉及到賬務處理的問題。通常購買股權的會計處理包括兩種模式。那么向其他固定購買股權的會計分錄是怎樣的，如何進行賬務處理?

　　向其他股東購買股權的會計分錄怎么做?如何做賬?

　　1、如果是根據已知的信息購買股權，則會計分錄具體如下：

　　借：長期股權投資

　　貸：銀行存款

　　其他應付款

　　2、購買股權的會計處理分為兩種模式，具體如下所示：

　　(1)成本法下購買股權，會計分錄怎么做

　　借：長期股權投資

　　貸：銀行存款

　　(2)權益法購買股權與被投資企業(yè)按照比例分享的價值相比較所涉及的賬務處理

　　如果付出價值>分享的比例，其會計分錄如下：

　　借：長期股權投資

　　貸：銀行存款

　　如果付出價值<分享比例，那么具體賬務處理如下：

　　借：長期股權投資

　　貸：銀行存款

　　營業(yè)外收入

　　股權價值后續(xù)調整涉及的賬務處理

　　1、投資收益，具體會計分錄如下：

　　借：長期股權投資——損益調整

　　貸：投資收益

　　2、其他綜合收益

　　借：長期股權投資——其他綜合收益

　　貸：其他綜合收益

　　3、其他權益變動

　　借：長期股權投資——其他權益變動

　　貸：資本公積——其他資本公積

　　注意：明細科目需要寫對。

　　相關拓展：向股東借款轉增資本公積如何做賬務處理?怎么做會計分錄?

　　股東轉讓股份的會計處理怎么做?

　　1、受讓方股款一次到位的公司會計處理

　　(1)受讓方通過公司再支付給出讓方股權款，股權轉讓交割，受讓方匯入公司股款時，會計處理如下：

　　借：銀行存款

　　貸：其他應收款——出讓方

　　同時：

　　借：實收資本(或股本)——出讓方

　　貸：實收資本(或股本)——受讓方

　　公司匯給出讓方股款時：

　　借：其他應付款——出讓方

　　貸：銀行存款

　　(2)如果出讓方是自然人，并且轉讓股款要比出讓方原實際出資額要大，那兒應當注意轉讓方所承擔的個人所得稅應給予代扣代繳。會計分錄如下：

　　借：其他應付款——出讓方

　　貸：銀行存款(轉讓股款——應交所得稅)、應交稅金——應交所得稅[(轉讓股款-出讓方原出資額)×20%稅率]。

　　2、受讓方股權分期到位的公司會計處理

　　(1)如果支付款<50%股份轉讓協(xié)議價格，其會計處理為：

　　借：銀行存款

　　貸：其他應付款——出讓方

　　(2)如果支付款>50%股份轉讓協(xié)議價值，其會計處理具體如下：

　　借：銀行存款

　　貸：其他應付款——出讓方

　　同時：

　　借：實收資本(或股本)——出讓方

　　貸：實收資本(或股本)——受讓方

補交土地出讓金的出現頻率在實際工作中也不高，但是我們作為會計人還是要了解這部分的知識點，如果你對這部分的內容還不了解，那就和會計網一起來學習吧。

土地出讓金要怎么補交

劃撥土地使用權出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

土地使用權受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應當委托有資質的土地評估機構進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。

實際成交價格不低于同級基準地價平均標準的，減讓按不低于成交價格40%的標準計算。成交價低于基準地價平均標準的，減讓按地價總額的40%計算。

劃撥土地使用權的成本價與土地價格的最高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標準計算出讓金。

補繳土地出讓金的會計分錄

首先，根據規(guī)定，外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發(fā)生的其他支出。所以補繳土地出讓金，應當計入“無形資產”科目。

補繳土地出讓金時：

借：無形資產 -土地使用權

貸：銀行存款

無形資產-土地使用權處置時，補繳土地出讓金，應當不予進行無形資產攤銷。

根據規(guī)定：企業(yè)出售無形資產，應當將取得的價款與該無形資產賬面價值的差額計入當期損益。

1、企業(yè)出售無形資產時，應按實際收到的金額，

借：銀行存款等科目

累計攤銷

無形資產減值準備

貸：應交稅費

無形資產-土地使用權

營業(yè)外收入——處置非流動資產利得/借記營業(yè)外支出——處置非流動資產損失

土地出讓金攤銷年限

1、企業(yè)取百得的土地使用度權,應當按實際支付的價款作為實際成本,計入無形資產科目。

2、入帳后,自當月起,根據取知得的土地使用權規(guī)定的年限(一般為70年,你可以根據土地使用權證上規(guī)定的使用起止日期確定),分期攤銷計入道企業(yè)管理費用。

3、企業(yè)因利用土地建造自用某項目時,應當將尚未攤銷完的土地使用權的賬面價值全部轉入在建專工程成本。 所以,雖然土地使用權的攤銷期限可以很長,但實際攤銷中,由于轉入建屬造項目成本的原因,攤銷期十分有限。

土地使用權作為企業(yè)的無形資產，攤銷年限不得低于10年。
作為投資或者受讓的土地使用權，有關法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定年限分期攤銷。

以上就是有關補繳土地出讓金攤銷年限以及會計分錄相關知識點，希望能夠幫助大家，想了解更多有關的知識點，請多多關注會計網！

攤銷本月的廣告費怎么做賬務處理？

　　土地出讓款能開具增值稅專用發(fā)票嗎是會計工作中的常見問題，企業(yè)發(fā)展房地產開發(fā)業(yè)務時，通常會涉及到土地出讓款的問題。很多新手會計對于這塊內容還是比較陌生的。本文就針對土地出讓款能開具增值稅專用發(fā)票嗎做一個相關介紹，來跟隨會計網一同了解下吧!

　　土地出讓款可以開增值稅專用發(fā)票嗎?

　　答：土地出讓款是可以開具增值稅專用發(fā)票的。

　　按照相關規(guī)定可得：

　　納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，應當按照不動產租賃服務繳納增值稅。

　　納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權是可以適用簡易計稅方法的，其取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額可以作為銷售額，應當以5%的征收率計算繳納增值稅。

　　一般納稅人對2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產進行銷售時，可以適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用作為銷售額對應納稅額進行計算。納稅人應當以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　土地轉讓的稅費包括了哪些?

　　1.營業(yè)稅及附加(出讓方)

　　(1)應當按照轉讓價與購置價的差價繳納營業(yè)稅，稅率為5%。

　　(2)應當按照繳納的營業(yè)稅繳納城建稅、教育費附加。相應稅率分別是7%和3%。

　　2.印花稅和契稅(雙方)

　　印花稅：按照產權書據(合同)所載金額繳納，稅率為0.05%。

　　契稅：按照成交價格(合同)繳納契稅，稅率為3%，有些地方為5%。

　　3.土地增值稅(出讓方)

　　(1)按照取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額繳納土地增值稅，對于增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，其稅率為30%;如果增值額超過扣除項目金額的50%至100%，那么對應稅率是40%;如果增值額超過扣除項目金額的100%至200%，那么稅率就是50%;對于增值額超過扣除項目金額200%的，相應稅率為60%。

　　補繳土地出讓金要怎么計算攤銷，攤銷年限為多少年?

　　土地出讓金如何做賬務處理?

　　答：對于土地出讓金，應當計入“開發(fā)成本”，具體會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地成本

　　貸：銀行存款

　　以上就是有關土地出讓款能開具增值稅專用發(fā)票嗎的全部介紹，希望對大家能夠有所幫助，會計網后續(xù)也會更新更多有關土地出讓款的內容，請大家持續(xù)關注!

　　說起土地的出讓金相信大家都有聽說過，但在會計工作中很少有接觸到，以下是會計網為大家整理的土地出讓金相關介紹，希望能幫到你。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是土地批量出租時一次性收取的費用，包括土地開發(fā)費用和使用期內的土地使用費。

　　根據目前的規(guī)定，土地出讓金收取標準法律沒有全國統(tǒng)一的標準。通常是由各地依據當地土地價值確定征收標準。

　　政策依據：《國務院關于將部分土地出讓金用于農業(yè)土地開發(fā)有關問題的通知》第二條：土地出讓金用于農業(yè)土地開發(fā)的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府根據不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15%確定。

　　土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

　　準確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據國家稅務總局《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(2016第18號公告)：

　　第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅。

　　土地出讓金的會計處理

　　借：開發(fā)成本-土地成本

　　貸：銀行存款

　　土地成本包括土地使用權取得費及土地開發(fā)費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。

　　土地出讓金，也被稱為地價，是土地批量出租時一次性收取的費用，是土地有效年限的使用價格，包括土地開發(fā)費用和使用期內的金額土地使用費。而土地出讓價款本質是一定年限的地租之和，具有地價的含義，是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和。從兩者概念可以看出，土地出讓金和土地出讓價款實際上不一樣。

　　一、兩者收取方式不同

　　土地出讓金是采取一次性收取的方式，具備稅收的強制性、無償性和固定性，也就是一次性收取累計若干年地租的總和。

　　土地出讓價款采取預收的方式，土地使用者支付出讓價款后，土地管理部門才交付土地給土地使用者，辦理登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。

　　土地出讓價款分為四種形式：

　　1、協(xié)議出讓價款；

　　2、拍賣出讓價款；

　　3、招標出讓價款；

　　4、掛牌出讓價款。

　　二、兩者資金功能不同

　　土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具備雙重功能：

　　1、調節(jié)土地的利用，對產業(yè)結構進行改進、調整；

　　2、土地出讓金的分配，可以作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益、調節(jié)市場經濟關系等。

　　《土地管理法》明確規(guī)定了土地出讓價款的使用范圍：土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出（比如土地補償費、安置補助費），土地開發(fā)支出（比如前期土地開發(fā)性支出），支農支出（比如計提農業(yè)土地開發(fā)資金、補助被征地農民社會保障支出），城市建設支出（比如城市基礎設施建設支出），其他支出（比如土地出讓業(yè)務費、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）。

　　總結：土地出讓金和土地出讓價款實質上是兩個不同的概念，收取方式和功能也不一樣，另外需要注意，集體土地是不能轉讓的，不存在土地出讓金。必須經過相關土地管理部門征用以后（征地對土地所有權人有征地補償，不算土地出讓金），才能轉讓所有權，收取土地出讓金。

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　　1、土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

　　2、土地出讓款能開具增值稅專用發(fā)票嗎？

　　3、補繳土地出讓金怎么計算攤銷？

　　土地出讓金是指土地使用權的交易價格，目前已成為地方政府預算外收入的主要來源。那么土地出讓金由誰來繳納？怎么計算？

　　土地出讓金由誰承擔？

　　土地出讓金，是獲得國有土地使用權后所支付的金額，一般由土地使用權獲得方(受付人)支付。

　　根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》第六條規(guī)定：市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內容。

　　土地出讓金計算方法

　　土地出讓金，實際上是指土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和，具有強制性、無償性和固定性。計算土地出讓金方法具體如下：

　　1、如果有實際成交價，并且不低于所在級別基準地價平均標準，則土地出讓金按照成交價不低于40%的標準來計算；如果成交價低于所在級別基準地價平均標準，則土地出讓金按照全部地價40%的標準來計算。

　　2、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

　　3、對于采取以上方法計算得出的土地出讓金數額，如果土地使用權受讓人有異議，則受讓人可以委托有資質的土地估價機構進行評價，按照評估價的40%計算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，如果是以劃撥土地使用權價格計算出讓金的，則必須將成本價格換算成市場土地價格，再按照不低于40%的標準計算土地出讓金。

　　土地出讓金使用范圍有哪些？

　　土地出讓金使用范圍包括征地和拆遷補償支出（比如土地補償費、安置補助費、拆遷補償費，土地開發(fā)支出（比如前期土地開發(fā)性支出），支農支出（比如計提農業(yè)土地開發(fā)資金、補助被征地農民社會保障支出、農村基礎設施建設支出），城市建設支出（比如完善國有土地使用功能的配套設施建設支出），其他支出（比如土地出讓業(yè)務費、計提國有土地收益基金等）。

　　更多推薦：土地出讓金和土地出讓價款一樣嗎？

　　土地出讓金返還由土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費、土地流轉費和土地的增值溢價兩部分構成，請問土地出讓金返還是什么意思？需要交稅嗎？

　　土地出讓金返還是什么？

　　土地出讓金返還或獎勵款，是指在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金且取得土地出讓票據以后，按地方政府規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或獎勵。

　　土地出讓金返還要不要交稅？

　　土地出讓金是一種稅收返還，屬于政府補貼范疇。

　　根據《財政部 國家稅務總局關于財政性資金 行政事業(yè)性收費 政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）相關規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額；對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入。

　　財政性資金：企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金（直接減免的增值稅，即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收）。

　　另外根據《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅【2011】70號）相關規(guī)定，企業(yè)取得的政府補助資金符合以下三種情況，則不需要繳納所得稅：

　　一、企業(yè)可以提供政府補助資金相應的資金撥付文件，并且文件上對資金的專項用途作了相應規(guī)定；

　　二、財政部門或其他撥付資金的政府部門對于這筆資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

　　三、企業(yè)對這筆資金及資金所發(fā)生的支出進行單獨核算。

　　政府補助：是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，主要形式包括財政撥款、財政貼息、稅收返還、無償劃撥非貨幣性資產。

　　總結：土地出讓金返還要不要交稅，需要看取得的這筆政府補助是否符合不征稅收入的條件，如果是符合“國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準”的條件，則可以作為不征稅收入，不繳納企業(yè)所得稅。否則均應計入當年收入總額，繳納所得稅。

　　更多推薦：土地出讓金怎么計算？

　　土地出讓金一般由獲得土地使用權的一方來承擔，它不是簡單的地價，是一個與土地和土地使用權相聯(lián)系的新范疇。請問土地出讓金是什么時候開始征收的？征收標準是什么？

　　土地出讓金什么時候開始收取？

　　我國城市土地使用制度的有一個發(fā)展過程，該過程始于改革開放，分為五個階段：

　　一、征收土地使用費；

　　二、開展土地使用權有償讓與和轉讓；

　　三、制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規(guī)；

　　四、修改憲法和土地管理法；

　　五、制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例。

　　土地出讓金是指各級政府土地管理部門向土地使用者出讓土地使用權，按規(guī)定向受讓人收取的相應土地出讓價款。它是一個與土地和土地使用權相聯(lián)系的新范疇，具備強制性、無償性和固定性。根據城市土地使用制度的發(fā)展過程來看，土地出讓金開始征收發(fā)生在上述的第二階段，即開展土地使用權有償讓與和轉讓。

　　土地出讓金征收標準

　　1、有實際成交價且不低于所在級別基準地價平均標準的，則以成交價不低于40%的標準計算土地出讓金；對于成交價低于基準地價平均標準的，則以全部地價40%計算土地出讓金。

　　2、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，其土地出讓金是按照基準地價平均標準的40%來計算。

　　3、若是對以上兩種方法計算的土地出讓金數額存在異議的，則受讓人可以委托有資質的土地估價機構進行評估，以評估價的40%計算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，根據劃撥土地使用權價格計算出讓金時，應先把成本價格換算成市場土地價格，再按照不低于40%的標準來計算。

　　5、土地出讓金征收標準由各地依據當地土地價值來進行確定，一般以房產所在地區(qū)參考價、房產使用剩余年限、房產的性質不同對征收系數進行確定。

　　6、計算出讓金，常用以下公式：

　?。?）出讓金=房屋參考價格×房產證上的建筑面積×征收系數

　?。?）出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數

　　更多推薦：土地出讓金由誰來繳納？

　　土地出讓金是一個與土地和土地使用權相聯(lián)系的新范疇，實際上是指土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和，既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體?？梢哉f土地出讓金“似租非租，似稅非稅”。而土地收益金是指土地使用者向第三者轉讓土地使用權時，就其轉讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。對比土地出讓金和土地收益金兩者概念可知，它們之間存在一定區(qū)別。

　　一、計算方法不同

　　計算土地出讓金，按以下標準計算：

　　1、對于已有實際成交價，并且不低于所在級別基準地價平均標準的，則土地出讓金是按照成交價不低于40%的標準進行計算的;如果成交價低于基準地價平均標準，則土地出讓金是按照全部地價40%進行計算的。

　　2、對于發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓，其土地出讓金可以以基準地價平均標準的40%來計算。

　　3、采取上面兩種方法計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人若是存在異議，則可以委托有資質的土地估價機構做相應評估，根據評估價的40%對土地出讓金進行計算。

　　4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，對于土地出讓金是以劃撥土地使用權價格計算得出的，則必須將成本價格換算成市場土地價格，再以不低于40%的標準對土地出讓金進行計算。

　　計算土地收益金需考慮以下幾個方面的因素：

　　1、土地使用權用途不同，分別為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等，用途不同，其收費標準也不同。

　　2、如果房屋所處位置的土地級別不一樣，則地價標準也會有區(qū)別。

　　3、房屋樓層不同，其地價標準也不一樣。

　　總結：房屋面積即使相同，所繳納的土地收益金也有可能不同。

　　二、包括的具體內容不同

　　土地出讓金目前已成為地方預算收入的主要來源，它可以理解為土地使用權的交易價格，主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農支出和城市建設支出等，具備強制性、無償性和固定性。

　　另外，土地出讓金可以調節(jié)土地的利用，改進和調整一二三產業(yè)機構;土地出讓金的分配，也能作為調整市場經濟關系的經濟杠桿。

　　土地收益金是一種財政收入，應按專項資金進行管理，主要用于城市建設和土地開發(fā)。單位或個人發(fā)生劃撥或出讓土地出租的或者其他以營利為目的，將劃撥土地進入市場進行商業(yè)活動的行為，均應按規(guī)定繳納土地收益金。

　　征收土地收益金主要意義在于促進房地產交易市場的發(fā)展，可以對國家、單位 和個人的利益進行合理調節(jié)，利于房地產交易價格保持合理水平，還能為向土地有償出讓、轉讓過渡創(chuàng)造條件。

　　如今越來越多人購買二手房，轉讓土地使用權時一般會產生相應的土地出讓金及相關稅費。那么手房的土地出讓金由誰來承擔？如何計算？

　　二手房的土地出讓金由哪一方交？

　　根據《城市房地產管理法》相關規(guī)定：如果以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，則應按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。經人民政府同意轉讓的，則由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按國家相關規(guī)定繳納土地出讓金。

　　如果合同沒有特別約定的，則由買方(受讓人)繳納。

　　二手房土地出讓金如何計算？

　　二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房。也就是該房是在劃撥的土地上建造的，交易時需要補交土地出讓金。土地出讓金的具體計算與基礎地價、房屋建筑總層數、房屋建筑面積等有關，在北京，按規(guī)定由買方繳納。

　　土地出讓金計算公式：該套房屋建筑面積*當年成本價格*1%

　　土地出讓金計算方法

　　1、如果有實際成交價，并且不低于所在級別基準地價平均標準，則土地出讓金以成交價不低于40%的標準來計算；如果成交價低于基準地價平均標準，則土地出讓金以全部地價的40%來計算。

　　2、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，其土地出讓金計算標準為基準地價平均標準的40%。

　　3、土地使用權受讓人如果對以上兩種方法計算得出的土地出讓金數額有異議，則可以委托有資質的土地估價機構進行評估，以評估價的40%計算土地出讓金。

　　4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，用劃撥土地使用權價格對土地出讓金進行計算時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再以不低于40%的標準對土地出讓金進行計算。

　　土地出讓金是什么時候開始征收的？

　　土地出讓金和土地使用稅的區(qū)別

　　土地出讓金是指土地使用權的交易價格，目前已成為地方政府預算外收入的主要來源。它既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。具備強制性、無償性和固定性。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。也就是說土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權的單位和個人，以土地為征稅對象。

　　土地出讓金是指土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和，不是簡單的地價。一般住宅等項目采用招標、拍賣、掛牌等方式時，可以通過市場來定價，這時我們將土地出讓金稱為地價。但如果是經濟適用房、廉租房、配套房等項目，由于不能依靠完全的市場調節(jié)，這時土地出讓金體現了稅費的性質，我們將其稱為定價。

　　契稅是指土地、房屋權屬發(fā)生轉移時向其承受者征收的一種稅收，以中國境內取得土地、房屋權屬的企業(yè)和個人為納稅人。其中取得土地、房屋權屬包括以下方式：

　　1、國有土地使用權出讓；

　　2、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）；

　　3、房屋買賣、贈與和交換。

　　契稅屬于財產轉移稅，是對契約征收的稅，屬于財產轉移稅，實行3%～5%的幅度比例稅率，由財產承受人繳納。

　　通過對比土地出讓金和契稅的概念，可以看出土地出讓金不能等同于契稅。契稅由國有土地使用權的受讓人進行繳納；而土地出讓金由受讓人使用土地時進行繳納。

　　由上分析可得：土地出讓金與契稅不是同一回事。

   土地出讓金是每年都需要繳納嗎？

　　其實土地出讓金并不是每年都要交，在使用期間只需要交一次。根據《物權法》相關規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。這里的“自動續(xù)費”是指無條件續(xù)期，也就是不用補交費用，不用再次辦理不動產登記手續(xù)，就可以自動繼續(xù)使用土地。

　　另外根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規(guī)定，居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，另外，綜合或其它用地最高使用年限為50年。

　　更多推薦：土地出讓金征收標準

　　一些采取招標、拍賣、掛牌等方式的住宅項目，可以通過市場來定價，這里的定價也就是土地出讓金。請問土地出讓金在什么情況下繳納？是買方出還是賣方出？

　　什么情況要繳納土地出讓金？

　　答：土地出讓金不是簡單的地價，還帶有稅費的性質，主要是指土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和，具備強制性、無償性和固定性。準確來說，土地出讓金是土地使用權的交易價格。哪些情況下繳納土地出讓金？最常見的情況就是開發(fā)商拿地搞開發(fā)需要繳納土地出讓金。另外根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》有關規(guī)定，土地使用性質不同，其土地使用年限也不一樣。若是居住用地的，則土地最高使用年限為70年，若是工業(yè)用地的，則土地最高使用年限為50年，若是商業(yè)、旅游、娛樂用地的，則土地最高使用年限為40年。待使用年限滿以后，則要續(xù)交土地出讓金。

　　土地出讓金由買方出還是賣方出？

　　答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權轉讓房地產時，應按以劃撥方式取得土地使用權，先報有批準權的人民政府審批，待人民政府批準轉讓之后，受讓方應辦理土地使用權出讓手續(xù)，并且按國家相關規(guī)定繳納土地出讓金。

　　合同當中若是沒有特別約定的，則由買方繳納土地出讓金。

　　土地出讓金計算方法

　　土地出讓金用于什么地方？

　　答：目前土地出讓金已經成為地方政府預算外收入的主要來源，其本身是一個內在矛盾的復合體，既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。也可以將其理解為土地使用權的交易價格，根據《土地管理法》相關規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農支出、城市建設支出等。一般是一次性支付土地出讓金，但有些土地出讓金的金額較大，需要較長時間辦理相應手續(xù)，因此也有多次進行支付的形式。

　　房地產開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商返還部分土地出讓金，用于拆遷或拆遷補償。請問土地出讓金返還合法嗎？

　　土地出讓金返還是否合法？

　　根據《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》相關規(guī)定：

　　1、經營性用地的土地使用者和土地價格，應以招標拍賣掛牌的方式確定。

　　2、各類有償使用的土地供應不得低于國家規(guī)定的用地最低價標準。

　　3、禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。

　　由以上規(guī)定可知，土地出讓金的返還，不能通過先租后轉，或者工程進行中以提供配套建設基金的名義給予間接上的資金支持。

　　按我國相關法律法規(guī)，國家收取土地出讓金后，若是在土地使用權未到期前將國有土地收回，則應以一定原則返還土地出讓金。這種情況下的土地出讓金返還為合法行為。

　　土地出讓金返還相關規(guī)定

　　一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房。

　　二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）。

　　三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設。

　　四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）。

　　五、政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人。

　　六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

　　具體返還政策看招商引資或者土地出讓協(xié)議中相應的明確返還條款。

　　根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十六條規(guī)定，土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。

　　土地出讓金返還是什么？

　　土地出讓金返還或獎勵款，企業(yè)出讓土地過程中，按照招拍掛確定的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并獲取土地出讓票據后，地方政府按規(guī)定向企業(yè)給予的一定比例的土地出讓金返還或獎勵款。土地出讓金返還由兩部分費用構成，其一是土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費、土地流轉的費用，其二是土地的增值溢價部分。

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　　1、土地出讓金返還需要交稅嗎？

　　2、土地出讓金如何計算？

　　3、土地出讓金什么時候開始征收？

　　企業(yè)在取得土地使用權的時候，需要繳納一定數額的土地出讓金。土地出讓金具體是指什么？如何計算？

　　土地出讓金如何計算？

　　(1)有實際成交價的，且成交價不低于所在級別基準地價平均標準的按照成交價不低于40%的標準計算土地出讓金;如果實際成交價低于計準低價平均標準，則按照40%的標準計算。

　　(2)發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，應該按照基準地價平均標準40%計算土地出讓金。

　　(3)通過以上發(fā)放計算土地出讓金，如果土地使用權收到異議，需要由受托人找土地評估機構對其土地進行評估，按照評估價格的40%計算。

　　(4) 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是指企業(yè)從各級政府的土地管理部門取得土地使用權，需要按照規(guī)定繳納土地出讓的價款，或者土地期滿之后，使用者需要進行續(xù)期而向相關的土地管理部門繳納續(xù)期土地出讓價款，或通過行政撥款獲得土地使用權后將其進行有償轉讓，出租，抵押，作價入股和投資，需要補交的土地出讓價款。

　　土地出讓金能否抵扣增值稅？

　　準確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據國家稅務總局《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號 ):

　　第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅。

　　企業(yè)向土地所有者購買土地時需要繳納一定金額的出讓金，另外也需要繳納相應的契稅，當企業(yè)補付出讓金契稅時，應如何做會計分錄？

　　補付出讓金契稅的賬務處理

　　各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向土地所有者支付出讓金。而納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天就是契稅的納稅義務發(fā)生時間。契稅屬于外購土地發(fā)生的，計入土地成本的“相關稅費”。

　　如果契稅的納稅義務時間是本年度的，則從今年開始參與計算攤銷。

　　如果契稅的納稅義務時間是以前年度的，則通過“以前年度損益調整”科目進行補攤銷，對于補付契稅，可做以下會計分錄：

　　借：無形資產

　　       貸：銀行存款

　　借：以前年度損益調整

　　       貸：累計攤銷

　　借：應交稅費——企業(yè)所得稅

　　       貸：以前年度損益調整

　　借：利潤分配——未分配利潤

　　       貸：以前年度損益調整

　　以前年度損益調整核算企業(yè)本年度發(fā)生的調整以前年度損益的事項以及本年度發(fā)現的重要前期差錯更正涉及調整以前年度損益的事項。企業(yè)在資產負債表日至財務報告批準報出日之間發(fā)生的需要調整報告年度損益的事項，也可以通過以前年度損益調整核算。

　　改變國有土地性質補繳土地出讓金，是否需要補繳契稅？

　　納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，要繳納契稅。計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

　　政策依據：《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》國稅函〔2008〕662號文件

　　股權轉讓通常是指公司股東依法將自己的股東權益有償轉讓給他人，使他人取得股權的民事法律行為。對于股權轉讓協(xié)議受讓方，應如何寫相關的會計分錄？

　　股權轉讓協(xié)議受讓方的會計分錄

　　1、股權轉讓交割，受讓方匯入公司股款時：

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他應付款—出讓方

　　2、同時：

　　借：實收資本(或股本)—出讓方

　　　　貸：實收資本(或股本)—受讓方

　　3、公司匯給出讓方股款時：

　　借：其他應付款—出讓方

　　　　貸：銀行存款

　　4、如果出讓方為自然人，并且轉讓股款大于出讓方原實際出資額時，轉讓方應承擔的個人所得稅公司應予代扣代交：

　　借：其他應付款—出讓方

　　　　貸：銀行存款/轉讓股款—應交個人所得稅

　　　　　　應交稅費——應交所得稅

　　什么是實收資本？

　　實收資本是指投資者作為資本投入企業(yè)的各種財產，是企業(yè)注冊登記的法定資本總額的來源，它表明所有者對企業(yè)的基本產權關系。實收資本的構成比例是企業(yè)據以向投資者進行利潤或股利分配的主要依據。

　　其他應付款是什么？

　　其他應付款是指與企業(yè)的主營業(yè)務沒有直接關系的應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產和包裝物的租金、存入保證金、應付統(tǒng)籌退休金、職工未按期領取的工資等。

　　應交稅費是什么？

　　應交稅費是指企業(yè)根據在一定時期內取得的營業(yè)收入、實現的利潤等，按照現行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。

　　土地保證金轉成土地出讓金的首要條件是競買成功，隨后先做兩者的會計分錄，最后再做競買成功后的會計分錄。那么土地保證金轉土地出讓金的賬務處理怎么做？

　　土地保證金轉土地出讓金的賬務處理

　?。薄⑼恋乇ＷC金

　　借：其他應收款——保證金

　　　　貸：銀行存款

　?。?、土地出讓金

　　借：開發(fā)成本——土地出讓金

　　　　貸：銀行存款

　?。?、競買成功，競買保證金自動轉為土地出讓金

　　借：開發(fā)成本——土地出讓金

　　　　貸：其他應收款——保證金

　　土地保證金和土地出讓金的定義

　　土地保證金是土地在招標過程中需要支付的金額，根據相關規(guī)定，各類經營性用地必須以招標拍賣或者掛牌方式出讓。一般來說，競拍者需要預交一部分的保證金，在拍賣成交之后，保證金沖抵價款，拍賣如果沒有成交，保證金也會在三天之內退還給競買人的。

　　土地出讓金是地方政府預算外收入的主要來源，是土地使用權的交易價格，它由市場價格決定。

　　其他應收款的會計核算

　　其他應收款是指企業(yè)除應收票據、應收賬款、預付賬款、應收股利和應收利息以外的其他各種應收及暫付款項。其他應收款是資產類科目，借方增加額表示資產增加，貸方增加額表示資產減少。

　　其主要內容包括應收的各種賠款、罰款，如因企業(yè)財產等遭受意外損失而向有關保險公司收取的賠款等；應收的出租包裝物租金；應向職工收取的各種墊付款項，如為職工墊付的水電費、應由職工負擔的醫(yī)藥費；存出保證金，如租入包裝物支付的押金；其他各種應收、暫付款項。

　　轉讓股權的主體有兩個，分別是出讓方和受讓方，兩者會計處理也有所區(qū)別。相關的會計分錄是什么？

　　股權轉讓的會計分錄

　　一、受讓方股款一次到位的賬務處理

　　1、受讓方通過公司再付款給出讓方股權款。股權轉讓發(fā)生交割時，受讓方匯入公司股款的會計分錄如下：

　　借：銀行存款

　　       貸：其他應付款——出讓方

　　同時：

　　借：實收資本（或股本）——出讓方

　　       貸：實收資本（或股本）——受讓方

　　公司支付出讓方股款時會計分錄：

　　借：其他應付款——出讓方

　　       貸：銀行存款

　　2、若出讓方是自然人，且出讓方原實際出資額小于轉讓股款時，應注意個人所得稅由轉讓方應承擔，公司應予代扣代交：

　　借：其他應付款——出讓方

　　       貸：銀行存款

　　              應交稅費——應交所得稅[（轉讓股款-出讓方原出資額）×20％稅率]

　　實收資本屬于所有者權益類科目。實收資本是指投資者作為資本投入企業(yè)的各種財產，是企業(yè)注冊登記的法定資本總額的來源，它表明所有者對企業(yè)的基本產權關系。實收資本的構成比例是企業(yè)據以向投資者進行利潤或股利分配的主要依據等。

　　二、受讓方沒有通過公司，直接支付給出讓方的股權款，可做以下賬務處理：

　　根據受讓方的匯出憑證及出讓方的匯入憑證與收據入賬：

　　借：實收資本（或股本）——出讓方

　　       貸：實收資本（或股本）——受讓方

　　若出讓方為自然人，且出讓方原實際出資額小于轉讓股款時，轉讓方應承擔的個人所得稅應由出讓方自行向其主管稅務機關納稅申報。

　　國有建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。國有建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利，到期了可以續(xù)期交錢。

　　依據《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　國有建設用地使用權是什么意思？

　　國有建設用地使用權是指通過繳納土地出讓金獲得該土地建設房屋的權力，建設用地的所有權依然屬于國家，使用者只有一定年限的使用權，且要在規(guī)定時間內對土地進行規(guī)劃建設，否則會被收回。使用者繳納土地出讓金后，就可以登記為該建設用地的使用權力人，其他單位或個人都不能對其侵占或使用。

　　使用權人必須按照規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設和使用土地，如果需改變土地用途的，必須向市、縣國土資源行政主管部門提出申請，報有批準權的人民政府批準。

　　國有建設土地使用權期限是多長時間？

　　根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。

　　土地使用權的出讓方式有哪些？

　　1、招標出讓：在規(guī)定期限內，由符合條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某地段土地的使用權，由招標人根據要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式，適用于開發(fā)性用地或者有較高技術性要求的建設用地。

　　2、拍賣出讓：也稱競投，指土地所有者的代表在指定時間和地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”原則確定土地使用權受讓人的出讓方式。

　　3、掛牌出讓：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　4、協(xié)議出讓：土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的方式，適用于工業(yè)以及政府為調整經濟結構而給予優(yōu)惠政策的項目。

　　2022年9月29日，河南省稅務局在官方網站發(fā)布了《土地出讓類非稅收入繳費指引（試行）》，繳費人可按照指引內容在網上辦稅系統(tǒng)或辦稅服務廳辦理國有土地使用權出讓收入、土地使用費，兩項土地出讓類非稅收入的繳費業(yè)務，省時省力更省心。一起來看如何辦理吧。

　　一、申報繳費

　　問題一：申報繳納期限如何確定

　　土地出讓收入申報繳納期限為土地出讓合同簽訂之日，劃撥用地批準文件等制發(fā)之日起，至土地出讓合同劃撥用地批準文件等規(guī)定的付款期限屆滿之日止。土地閑置費的申報繳納期限為自然資源部門向繳費人送達《征繳土地閑置費決定書》之日起30天內。

　　問題二：繳費標準是多少

　　依據土地出讓合同、劃撥用地批準文件、《征繳土地閑置費決定書》等規(guī)定的金額和付款期限。

　　問題三：繳費流程怎么走

　　方式一：通過網上辦稅系統(tǒng)申報繳費，您首先需要填報《非稅收入通用申報表》，下一步進入網上繳費功能，選擇“稅庫銀三方協(xié)議扣款”或“銀行端查詢繳費”等方式完成繳費；

　　方式二：通過辦稅服務廳申報繳費，您首先需要填報《非稅收入通用申報表》，交稅務機關受理，然后確認或補正后提交，下一步選擇“稅庫銀三方協(xié)議扣款”或“銀行端查詢繳費”等方式完成繳費。

　　問題四：競買保證金如何申報繳費

　　以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權的，競買保證金在土地出讓合同生效后可抵作土地出讓收入，您可以選擇由保證金收取單位代為申報繳納，也可以繳費人名義申報繳納，如果自行申報繳納，按照以上所說繳費流程，選擇銀行端查詢繳稅方式，填寫保證金收取單位、賬號（保證金賬戶）等信息，生成《銀行端查詢繳稅憑證》，經保證金收取單位簽章確認后，由收取競買保證金的銀行劃繳入庫。

　　二、票據開具

　　如您采用稅庫銀三方協(xié)議扣款、銀行端查詢繳稅方式，通過網上辦稅系統(tǒng)、辦稅服務廳繳費的，可直接開具《中央非稅收入統(tǒng)一票據》；如您以現金、銀行轉賬方式繳費，稅務機關會為您開具《稅收繳款書（稅務收現專用）》、《稅收繳款書（銀行經收專用）》，您可憑此換開《中央非稅收入統(tǒng)一票據》。

　　三、退費辦理

　　情形一：誤收誤繳

　　因繳費人誤繳，稅務機關誤收土地出讓收入、土地閑置費需要退庫的，您首先需向稅務機關提交《退（抵）費申請表》，經審核同意后，由稅務機關予以退付。

　　情形二：其它情形

　　因政策調整、資源信息變更等其他情形，您需要向財政、自然資源部門申請辦理。

　　如果在具體操作中有任何疑問，歡迎您撥打納稅繳費服務熱線12366或者到當地稅務機關詳詢。

　　內容來源國家稅務總局商丘市稅務局，會計網整理發(fā)布。